중랑구 중화동 우성타운(195-2번지 일대) 재건축이 정비구역 지정을 계기로 본격적인 사업 채비를 마쳤다.

19일 업계 따르면 중화동 우성타운의 추정 비례율은 약 102.86%로 책정됐다. 총수입과 총지출은 각각 2,132억원, 1,329억원이며 종전자산평가 추정액은 약 781억원 규모다. 통상 비례율은 사업이 완료된 후 총 수입(분양대금)에서 총 사업비(공사비 등)를 뺀 금액을 다시 종전자산평가액으로 나눈 결과값이다.

향후 언제든 바뀔 수 있으며 조합이 인위적으로 만들어 낼 수 있는 숫자라 크게 의미부여할 필요는 없지만, 비례율이 100%를 넘게 될 경우 조합원의 권리가액이 높게 계산된다. 조합원의 권리가액은 추정분담금을 계산하는 중요 지표다. 공동주택의 조합원 분양가는 ▲59㎡(6억6,000만원) ▲65㎡(7억원) ▲84㎡ A형(8억4,000만원) ▲84㎡ T형(7억9,000만원) ▲115㎡(10억7,000만원)로 추정됐다.

조합원들은 본인들이 소유한 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(102.86%)을 곱해 추정 권리가액을 계산할 수 있다. 희망하는 평형대의 조합원 분양가에서 앞서 산출된 권리가액을 빼면 추정분담금이 나온다. 플러스(+)면 추가적으로 부담을 해야 하고, 마이너스(-)면 돈을 환급받을 수 있다. 개별 물건에 대한 종전자산평가금액과 조합원 분양금액은 향후 관리처분계획 인가를 받는 시점에 달라진다.

전체 구역면적은 공동주택용지 10,388㎡며, 이중 공동이용시설(경로당·도서관·놀이터·커뮤니티 시설)은 3,895㎡다. 서울특별시 주택 조례에 따르면 100세대 이상, 1,000세대 미만의 주택단지를 조성할 경우 일정 규모 이상의 면적이 필요하다. 철거 후 신축 동수는 총 8개며, 아파트 7개동과 상가 1개동이 지어진다.

주택공급계획은 총 223세대며 ▲60㎡ 이하(12세대) ▲60-85㎡ 이하(170세대) ▲85㎡ 초과(41세대)다. 공공임대주택은 60㎡ 이하가 7세대, 60-85㎡ 이하가 8세대로 총 15세대다. 제3종일반주거지역인 우성타운의 기준용적률은 210%며, 지능형 건축물 1등급(15%) 인센티브를 부여받아 허용용적률은 225%까지 받았다. 허용용적률 인센티브는 향후 건축위원회 심의를 통해 확정된다.

개발가능한 정비계획 용적률은 225%며, 법적상한용적률은 248%다. 법적상한용적률에서 개발가능한 정비계획 용적률을 제한 값의 절반만큼 공공주택을 지어야 한다. 결과적으로 248%에서 225%를 제외한 뒤 절반으로 나누면 약 12%가 나온다. 구역면적(10,388㎡)에 약 12%를 곱하면 1,241㎡가 나온다. 공공주택 건설을 위한 최소면적이 1,241㎡인 셈이다. 공공주택은 59㎡(7세대), 65㎡(6세대), 84㎡(2세대)로 나뉜다.

우성아파트 반경 200m 안에는 동쪽 방향으로 은성유치원과 상봉초등학교가 위치해 있다. 교육환경보호를 위해 차량이 출입하는 지구내 진입도로 주변으로 횡단보도 및 과속방지턱 등의 교통시설을 설치해야 하며, 사업시행계획(안) 신청 60일 전에 교육환경영향평가서를 제출해 서울특별시 교육청 교육환경보호위원회 승인을 받아야 한다.

중랑구 우성타운은 향후 건축심의를 받을 때, 북쪽 저층주거지의 일조권 침해가 최소화될 수 있도록 주동배치계획을 잘 수립해야 한다. 또한, 현재 남측에 위치한 한신아파트와 사이에 두고 있는 옹벽도 최소화해야 한다. 동일로124길과 대상지 사이 삼각형 부지(약 17㎡)도 필지 이력을 확인한 후 구역계 편입할 계획을 갖고 있다.