1987년 준공된 창동 상아1차 아파트가 KB부동산신탁을 재건축 사업을 위한 우군으로 확보하며 서울시 신속통합기획에 도전장을 내민다. 올해 3월 도봉구청으로부터 정밀안전진단 최종 통과라는 결실을 얻어낸 지 한 달 만이다. 창동 상아1차 아파트는 준주거지역을 포함하고 있으며, 나머지 제3종일반주거지역을 1단계 종상향시킬 경우 법적 상한 용적률 최대 500%까지 확보 가능한 사업장이다.

7일 정비업계 따르면 창동 상아1차 재건축 추진 준비위원회는 최근 KB부동산신탁에 우선협상권 지위를 부여하는 업무협약(MOU)을 체결했다. KB부동산신탁은 ▲정비계획 입안을 위한 동의율(66.7%) ▲사업시행자 지정을 위한 동의율(75%) ▲국공유지를 제외한 사유지 신탁등기 면적(3분의1이상) 등 법적 요건을 차례로 충족해 나가는 동시에 사업성 향상을 위한 토대를 마련해 나갈 방침이다.

창동 상아1차 재건축 시나리오는 크게 3가지, ▲단독재건축(기존 용도지역 유지) ▲단독재건축(용도지역 상향) ▲통합재건축(상아1차·상아2차·주공2단지)로 구성된다. 상아1차는 준주거지역과 제3종일반주거지역이 혼재된 구역이다. 기존 용도지역을 유지할 경우, 신속한 사업추진이 가능할 전망이다. 준주거지역으로 용도지역 상향이 이뤄질 경우엔 법적 상한 용적률 약 500%까지 지을 수 있어 사업성이 개선될 것으로 기대된다.

통합재건축은 해등로12길을 마주하고 있는 상아1차(694세대)와 상아2차(427세대), 창동주공2단지(750세대)를 대상으로 한 시뮬레이션이다. 총 면적만 약 67,000㎡로 통합에 따른 대단지 프리미엄을 가져갈 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다. 다만 아파트 주민들 간 대지지분도 다르고 이해관계가 상이한 만큼 통합 재건축은 진입장벽이 높게 구축돼 있다. 대표적으로 여의도만 보더라도, ▲삼부-목화 ▲대교-장미-화랑 ▲삼익-은하 등은 수년째 통합재건축 이슈가 있었던 곳으로 여전히 일부 단지는 교통정리가 되지 않은 상황이다.

법적 상한 용적률 500%를 적용할 경우, 현 시점에서 예상되는 주택공급 물량은 약 1,078세대다. 조합원·일반분양 물량이 891세대, 기부채납 임대주택과 소형주택 임대주택은 각각 79세대, 108세대다. 평형 타입대로 구분해 보면 ▲59㎡(692세대) ▲74㎡(157세대) ▲84㎡(229세대) 등으로 구성된다. 물론 아직 정비계획(안) 입안과 구역 지정도 이뤄지지 않은 만큼, 사업계획은 계속해서 변경될 수 있어 참고용으로만 보면 된다.

서울시가 용도지역 상향 여부를 판단하는 기준으로는 대상지 요건과 입지조건 등이 있다. 상위계획과의 상호 호환성을 중심으로, 지역여건 변화에 맞춰 용도지역을 변경할 수 있다. 무엇보다 준주거지역으로 종상향하기 위해선, 역세권 지역으로 간선도로와 접해 있어야 한다. 창동 상아1차는 창동역 2번출구를 기점으로 반경 500m 안에 포함돼 있으며 간선도로(해등로)와도 접하고 있다.

창동 상아1차는 2021년 4월 재건축 추진준비위원회가 발족했으며, 2달 뒤 예비안전진단을 통과했다. 이듬해 정밀안전진단(D등급) 1차 조건부로 통과한 상아1차는 토지등소유자를 대상으로 신탁방식 진행 여부를 묻는 설문조사를 진행했다. 설문조사에 참여한 주민들의 90%가 신탁방식에 찬성하면서, 올해 2월 KB부동산신탁을 우선협상대상자로 선정했다.

KB부동산신탁은 올해 2월 여의도 공작아파트 사업시행자로 지정고시를 받았으며, 목동 재건축 아파트 단지에서 몸집이 가장 큰 목동12단지까지 수주 영토를 확장하고 있다. 신탁방식의 정비사업을 진행하게 될 경우 추진위원회·조합 단계를 생략할 수 있어 사업기간이 단축된다.

도봉구에는 현재 ▲도봉동 삼환도봉(660세대·1987년) ▲방학동 신동아1단지(3,169세대·1986년) ▲쌍문동 한양1차(824세대·1986년) ▲창동 상아1차(694세대·1987년)가 정밀안전진단을 통과하고 재건축 사업을 진행하고 있다. 작년 11월에는 15개 재건축 아파트 단지 추진준비위원회가 모여 '도봉구 재건축아파트 연합회'를 설립했다.