여의도 재건축 대장주인 시범아파트가 한국자산신탁 주도 하에 신속통합기획을 통한 정비구역 지정을 앞두고 있다. 시범아파트는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 전제로 재건축 사업을 진행하고 있다. 작년 12월 도시및주거환경정비법 개정으로 조합원들의 분담금 추산액과 산출기준은 정비계획(안) 입안 단계부터 파악할 수 있다.

1일 정비업계 따르면 시범아파트 정비계획(안) 상 추정비례율은 약 100.44%로 산출됐다. 총수입(5조2,459억원)에서 총지출(1조7,379억원)을 제한 뒤, 조합원들의 종전자산 총액(3조4,925억원)으로 나눈 결과값이다. 이때 총지출 예상값을 산출할 때, 개별적으로 부담하는 재건축초과이익과 이주비대출이자 등은 제외됐다. 통상적으로 비례율은 사업성을 나타내는 지표로 활용되며 조합에서는 100% 수준으로 맞추는 경향성이 짙다.

종전자산평가액은 ▲60㎡(14억3,980만원) ▲79㎡(17억7,627만원) ▲118㎡(22억9,561만원) ▲156㎡(29억1,943만원)로 이뤄졌다. KB부동산과 한국부동산원에서 제공하는 부동산거래시세 중 하한가 평균금액과 실거래가(2021년~2022년) 평균 금액을 기준으로 계산됐다. 종전자산평가액은 향후 사업시행계획인가일 기준으로 실시하는 감정평가결과와는 층별·개별자산의 특수성에 따라 현저한 차이를 보일 수 있다.

조합원 분양가 추정액은 ▲59㎡(15억4,000만원) ▲84㎡(20억9,000만원) ▲103㎡(24억6,000만원) ▲128㎡(29억9,000만원) ▲154㎡(35억2,000만원) ▲178㎡(37억9,000만원) ▲200㎡(58억8,000만원)이다. 앞선 추정 분양가는 일반분양가(평당 6,400만원) 추정액의 90% 수준에서 결정됐다. 조합원들의 추정분담금은 종전자산평가액에 비례율(100.44%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대 분양가를 빼면 나온다.

현재 1,584세대인 시범아파트는 재건축 후 2,488세대로 늘어난다. 공공임대주택 건설에 따라 법적상한용적률은 400%까지 사용 가능하다. 상한용적률(352%)에서 법적상한용적률(400%)까지 늘어나는 부분(48%)의 절반(24%)을 공공임대주택으로 지어야 한다. 연면적으로 따져보면 공동주택 획지(88,958㎡)의 24%인 약 21,364㎡를 채워넣어야 한다. 공공임대주택 세대 수는 총 214세대로, 59㎡와 84㎡ 각각 107세대다.

공동주택 용지의 높이 계획은 200m 이하로, 층수로는 65층이다. 작년 11월 신속통합기획(안)을 확정지은 시범아파트는 5월 공람공고를 마치고 하반기에는 정비구역 지정고시를 받을 것으로 전망된다. 신속통합기획은 2021년 서울시가 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안을 토대로 시작됐다. 정비계획(안) 수립과 구역지정 단계부터 서울시의 공공성과 주민들의 사업성을 균형감 있게 맞추며 개발사업을 진행하는 컨셉이다.