포스코이앤씨가 여의도 한양아파트 재건축 사업 수주를 위해 '1조원' 규모의 사업비를 책임 조달하겠다는 의지를 피력했다. 이는 원안설계·대안설계 명목으로 포스코이앤씨가 제안한 총 공사비(7,020억원)의 약 1.4배에 달하는 수준이다. 조달금리가 높은 사업시행자(KB부동산신탁)의 신탁계정 대여금을 빌려쓰는 대신 자체 조달을 통해 조합원들의 금융이자 지출 부담을 덜겠다는 전략이다.

27일 정비업계 따르면 포스코이앤씨는 ▲공사기간 - 착공 후 57개월 이내 ▲공사비 산정 기준일 - 입찰 마감일 후 12개월 ▲입찰마감 후 12개월까지 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 변동 없음 ▲사업비 1조원 책임조달 ▲공사비 지급방법-분양수입금 내 기성불 ▲분양수입금으로 사업비 대출 우선상환 등의 입찰 조건을 제안했다. 공사비는 건축연면적을 감안해 역으로 계산하면 평당 약 798만원이 나온다.

포스코이앤씨가 언급한 사업비 1조원은 순수 사업비(4,400억원)와 추가이주비(5,600억원)를 합친 금액이다. 착공 전까지 필요한 초기 사업비(500억원)는 포스코이앤씨의 입찰보증금과 추가 대여를 통해 충당한다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 프로젝트 금융(Project Financing)을 일으켜 초기 사업비(500억원)를 우선 상환하고 4,400억원 규모의 순수 사업비를 넉넉하게 조달해 원활한 사업진행을 돕겠다는 것이다.

포스코이앤씨는 사업비에 '공사비'가 포함돼 있지 않음을 강조했다. 오른쪽 주머니에서 뺀 돈(사업비)으로 왼쪽 주머니(공사비)를 채우는게 아니라는 점을 분명히 밝혔다. 분양수입금(주택·오피스텔 분양+임대주택 매각 등) 재원만으로 기성불 공사비를 받기로 결정했다. 신탁 방식의 정비사업장에서 시공사는 기성불 방식으로 공사비를 받는다. 공사를 진행하면서 발생한 공사 비용을 매 1개월마다 시행자로부터 정산받는 구조다.

통상적으로 사업시행자는 분양수입금이 들어오기 전까지는 본인들의 신탁계정을 통해 시공사에 공사비를 지급한다. 시공사는 공사한 만큼만 공사비를 받아가면 되는 단순 정산 구조라, 보통의 사업장에선 사업시행자(조합·신탁)에게 사업비를 대여할 필요가 없다. 다만, 포스코이앤씨는 신탁사보다 조달금리가 낮기 때문에 더 저렴한 금리로 사업비를 빌려주고, 여기에 더해 공사대금도 분양수입금이 발생한 이후에 가져가겠다는 것이다.

분양수입금이 발생하더라도 바로 공사대금부터 정산하지 않는다는 게 포스코이앤씨 관계자 설명이다. 모든 사업비와 소유주들의 환급금이 공사비보다 우선한다는 원칙을 수립했다. 공사비는 맨 마지막에 받겠다는 것이다. 통상적으로 시공사가 '공사비 우선 상환' 조건을 요구하는 것과는 다른 양상이다. 그만큼 여의도 한양아파트에 전사적 역량을 쏟겠다는 의지로 풀이된다.

포스코이앤씨 관계자는 "사업시행자가 신탁 계정대를 활용해 공사비를 지급할 경우의 금리는 현 시점에서 연 6% 정도 웃돈다"며 "당사는 소유주들이 신탁사의 비싼 이자를 부담하는 일이 없도록, 분양수입 대금으로 공사비를 받기로 했다"고 말했다. 이어 "여의도 파크원 빌딩을 짓는 과정에서 보유하게 된 공사 노하우를 십분 발휘해, 여의도 한양아파트 주민 분들의 기대에 걸맞는 사업을 이끌어 나가겠다"고 부연했다.

서울시내 재건축 사업을 이끌고 있는 A조합장은 "사업비 이자가 무서운 건, 재건축 공사 기간이 점점 길어지고 있다는 점과 연관지어 생각해 보면 된다"며 "혹시라도 재건축 사업 과정에서 비대위가 꾸려지거나, 예상치 못한 대외여건 변화로 공사기간이 늘어나게 되면 숨만 쉬어도 나가는 게 이자비용이다"고 말했다. 이어 "표면적인 공사비보다 오히려 무서운 게 이자비용이기 때문에, 포스코이앤씨가 이 점을 잘 공략한 거 같다"고 설명했다.

앞서 KB부동산신탁이 여의도 한양아파트 [시공사 선정 입찰 지침서]를 통해, 건설사한테 사업비 대여 조건을 제시토록 한 건 한양아파트가 갖는 입지적 강점과 상징성에 대한 자신감에서 비롯된 것으로 분석된다. 물론 이와 관련해, 일부 건설사들의 볼멘소리가 있었던 것도 사실이다. 다만, 결과적으로 포스코이앤씨와 현대건설 모두 사업비 관련 최저수준 금리를 약속하며 경쟁하고 있는 상황에서, KB부동산신탁은 사실상 자체적으로 돈을 쓰지 않고도 한양아파트 사업을 영위할 수 있게 됐다. KB부동산신탁은 각 사업장별로 상이하지만, 매출총액의 약 3~4%대를 신탁 수수료로 가져간다.