여의도 한양아파트를 두고 현대건설과 포스코이앤씨가 연일 회자되는 가운데, 각 회사는 서로 다른 방향성에 무게중심을 두고 수주 전략을 펼쳐 나가고 있다. 비용 통제에 초점을 맞춘 포스코이앤씨와 달리, 현대건설은 대안설계를 통해 수익을 증대시킬 방안을 만들어 왔다. '재건축 자체가 곧 사업'인 만큼, 조합원들의 표심을 사로잡기 위해 수익 증대라는 가치에 영점 조절을 한 셈이다. 1인당 3.6억원 추가 환급을 약속했다.

6일 정비업계 따르면 현대건설은 일반분양 수입으로 아파트(평당 7,500만원)와 오피스텔(평당 8,500만원)을 각각 7,558억원, 3,183억원으로 추정했다. 모두 합치면 1조741억원이다. 평당 공사비 824만원을 적용할 경우, 공사비는 7,740억원이다. 단순 계산으로 개발이익은 수입(1조741억원)에서 지출(7,740억원)을 뺀 3,001억원이다. KB부동산신탁의 추정분담금 자료상 개발이익(850억원)보다 2,151억원이 더 많아진다.

추가 개발수익(2,151억원)을 한양아파트 조합원 수(586명)로 나누면 약 3.67억원이 나온다. 현대건설은 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 확보한 용적률을 오피스텔에 사용할 계획이다. 지하 건축연면적이 포스코(103,578㎡)보다 약 20,000㎡ 많아진 것도 상가 면적을 지하로 돌렸기 때문이다. 정비사업에서 지하층은 용적률 계산에 들어가지 않기에, 이를 대안설계에 적용해 오피스텔 고급화 전략을 가져왔다.

현대건설은 서부선 경전철인 '한양아파트역'을 활용해 원래 1층에 계획돼 있던 상가를 지하층으로 내려 지하철과 연계한 순환형 상업시설을 제안했다. 이때, 지반을 아예 덮는 게 아니라 썬큰(Sunken) 형태로 만들어, 자연광을 유도하고 바람길을 열어 쾌적한 공간을 조성할 계획이다. 상가를 지하층으로 돌리게 될 경우, 외부인들이 아파트 단지 내로 직접 유입되지 않아 입주민들의 사생활 보호(Privacy)도 가능하게 된다.

입주민들만 사용할 수 있는 포디움(공중정원)은 현대건설이 포스코이앤씨보다 약 2,800평 추가 확보했다. 포디움(Podium)은 스포츠 경기에서 3명의 수상자(금·은·동)들이 올라가는 단을 의미한다. 최근 압구정 설계 공모에서 '한강 조망권'과 '입주민 사생활 보호' 목적으로 올린 데크와 같은 개념으로 봐도 무방하다. 최근 양사 간 논란이 발생한 부분도 포디움 부분의 건폐율과 관련 있다.

포디움(공중정원)을 고려한 건폐율은 현대건설과 포스코이앤씨가 각각 48%, 37%다. 주거 쾌적성을 비교해 볼 수 있는 기본 건폐율(아파트 주동·오피스텔)은 현대건설과 포스코이앤씨 모두 약 17%대로 동일하다.

현대건설은 확보한 용적률을 가지고 오피스텔 전 세대 면적을 대형화시키고, 복층 구조로 만들어 평당 8,500만원에 하이엔드로 분양할 계획이다. 부동산 경기와 정책 변화로 인해 분양이 안될 경우엔, 회사 자체적으로 대물인수해 조합원들의 경제적 이익을 보장하겠다는 점도 밝혔다. 대물인수 시점도 2026년 4월 기준으로 설정했으며, 최초 일반 분양가로 매입할 계획이다. 대안설계 또한 서울시 신속통합기획 제도를 준수하고 있다.

수익성 확보에 초점을 맞춘 현대건설과 달리, 포스코이앤씨는 여의도 한양아파트 수주 전략으로 비용 절감에 주력하는 모양새다. 포스코이앤씨는 ▲공사기간 - 착공 후 57개월 이내 ▲공사비 산정 기준일 - 입찰 마감일 후 12개월 ▲입찰마감 후 12개월까지 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 변동 없음 ▲사업비 1조원 책임조달 ▲공사비 지급방법-분양수입금 내 기성불 ▲분양수입금으로 사업비 대출 우선상환 등의 입찰 조건을 제안했다.

KB부동산신탁과 정비사업위원회는 지난해 사업시행자 지정을 위한 동의서 징구 당시, 조합원들의 추정분담금이 거의 발생하지 않는다는 점을 강조했다. 다만 올해 정비계획(안) 설명 과정에서 예상보다 많아진 추정분담금에 조합원들의 볼멘소리가 나왔다. 이에, 조합원들의 분담금과 직결되는 공사비와 관련해, 평당 공사비 700만원대를 제안할 수 있는 건설사를 찾았다.

포스코이앤씨가 하이엔드 브랜드(오티에르)를 가지고 평당 780만원에 가능하다는 입장을 전달했다. 이른바 '780프로젝트'를 제안했던 것이다. 당시 현대건설은 하이엔드 브랜드(디에이치) 적용을 전제로 평당 공사비 800만원 후반대를 적정 수준으로 보고 있었지만, 입찰할 때에는 평당 공사비 824만원으로 제안서를 제출했다.

현대건설과 포스코이앤씨는 이달 7일(토) 오전 11시 여의도 침례교회 별관3층에서 1차 합동홍보설명회에 나선다. 여의도 한양아파트에서 의결권을 가진 조합원 수는 586명이다. 현재 아파트 세대 수는 588세대다.

A조합원은 "공식석상에서 조합원들을 만나는 첫 대면식인 만큼, 양사를 비방하는 내용보다 각자 가진 역량과 경쟁력을 설득력 있는 방법으로 전달해 줬으면 하는 마음"이라며 "현대건설과 포스코이앤씨가 선의의 경쟁을 펼쳐야 조합원들에게 돌아올 수 있는 사업 범위가 넓어질 것이라 생각한다"고 말했다. 이어 "사업시행자인 KB부동산신탁이 2개 건설사 모두가 공정하게 경쟁할 수 있도록 판을 만들어줘야 한다"고 강조했다.