마포구 성산시영아파트가 재건축 사업을 위한 가이드라인(지구단위계획)을 확정지은 가운데 올해 하반기에는 정비계획(안) 수립에 박차를 가할 것으로 전망된다. 지구단위계획(안)과 정비계획(안)은 각각 작년 11월, 12월에 공람공고를 진행했고, 지구단위계획(안)이 약 7개월여만에 통과하면서 정비계획(안) 수립도 순차적으로 이뤄질 것으로 보인다. 

12일 정비업계 따르면 서울시는 지난 달 26일(월) 제10차 도시건축공동위원회를 열어 '성산시영아파트 지구단위계획 구역 지정 및 계획 결정(안)'을 수정가결했다. 성산시영은 도시계획업체인 ㈜세종코퍼레이션을 선정해 지난 2021년부터 합동자문회의(지구단위계획·정비계획)를 진행해 왔다. 제3종일반주거지역인 성산시영은 총 37개동(주거 33개동·비주거 4개동)으로 이뤄져 있으며, 기적용된 용적률은 약 148%다.

성산시영이 작년 말 공개한 정비계획(안)은 지구단위계획(안)에 맞춰 최고높이 120m로 계획됐으며, 최고층수는 35층으로 수립됐다. 다만 올해 초 '2040 서울도시기본계획' 상 35층 높이제한이 풀리면서 최고높이 120m 이내에서 층수는 35층보다 더 올릴 수 있게 됐다. ㈜세종코퍼레이션도 지난해 12월 마포구청에서 발표 당시, 일반적인 아파트 층고(평균 2.9m~3.0m)를 감안해 최고 40층까지 올릴 수 있다고 설명한 바 있다.

결과적으로 정비계획(안) 상 건축계획은 기존 35층에서 40층까지 상향 조정될 것으로 전망되지만, 법적상한용적률(300%) 내에서 층수를 올리게 될 경우 평형대는 그만큼 작아질 전망이다. 성산시영은 현재 용적률이 148%지만 소형평형 위주로 구성돼 있는 탓에 토지등소유자가 많다. 전체 토지등소유자는 3,722명이다. 이들은 ▲대우단지(1,330세대) ▲선경단지(1,120세대) ▲유원단지(1,260세대)로 나눠진다. 3개 건설사가 지었기 때문에 전용면적도 ▲대우단지(50.03㎡) ▲선경단지(50.54㎡) ▲유원단지(59.43㎡) 등 상이하다. 대지지분도 조금씩 차이가 난다.

유원단지는 1동부터 15동, 선경단지는 16동부터 23동, 대우단지는 24동부터 33동까지다. 전체 3,710세대 중 대우단지(1,330세대)가 약 36%로 가장 많지만, 전용면적 기준으로는 가장 마지막 순서다. 평형 배정은 조합원들의 권리가액 순서대로 이뤄진다. 물론 조합원들의 권리가액 산정에 중요한 기준이 되는 종전자산평가금액은 층·향·위치·조망·일조 등 여러 복합적인 요소에 따라 달라진다.

성산시영아파트 재건축 정비계획(안)에 따르면, 주택공급 물량은 총 4,823세대다. 세부적으로 살펴보면 ▲49㎡(701세대) ▲59㎡(1,399세대) ▲74㎡(265세대) ▲84㎡(2,178세대) ▲118㎡(280세대)로 구성된다. 물론 평형대에 따른 세대 수는 향후 사업과정에서 계속 바뀌기 때문에 현재 시점에서는 참고 수준으로만 인지하면 된다. 조합원 분양가는 ▲전용 49㎡(20평) 10억500만원 ▲전용 59㎡(25평) 12억3,900만원 ▲전용 74㎡(30평) 14억3,200만원 ▲전용 84㎡(34평) 15억2,400만원 ▲전용 118㎡(46평) 19억6,100만원으로 추산됐다.

성산시영아파트는 2018년 재건축 첫 관문인 안전진단 적정성 검토를 최종 통과했다. 국토부가 2018년 3월(구조안전성 비중 50%·공공기관 적정성 검토 의무화) 안전진단 규제를 강화한 이후 서울 시내 대단지 아파트로는 두 번째로 안전진단 문지방을 넘으면서 주목받았다. 1986년 지어진 성산시영은 올해로 준공 36년 차를 맞았다.

박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "재개발과 달리 재건축은 법령이 평형 배정 방식을 구체적으로 정하고 있지 않다"며 "조합원의 권리가액 순으로 배정하는 것이 보통이지만 실무상 기존 아파트의 층, 향, 조망 등 세부요소를 반영하기도 한다"고 설명했다. 이어 "합리적 배정기준 못지 않게 사업추진 업무를 담당하는 집행부에 대한 소유자들의 깊은 신뢰와 지지가 성공적 재건축을 위해 필수적"이라고 부연했다.