신탁업계 1·2위 업체인 한국자산신탁-한국토지신탁 컨소시엄이 2,390세대 규모의 서초삼풍아파트 사업장 확보에 나선 가운데, 재건축 사업을 이끌기 위한 기본 계획을 밝혔다. 정비사업 방식(신탁vs조합)을 두고 주민들의 결정이 남아 있는 가운데, 2개 신탁사가 설명회 때 밝힌 재건축 방향성에 얼마나 많은 조합원들이 호응할지 업계 관심이 모아진다. 신탁사 최초 강남 사업장을 수주할 수 있을지가 관전 포인트다.

27일 정비업계 따르면 한국자산신탁-한국토지신탁 컨소시엄은 지난 주말 서초삼풍아파트 주민들을 상대로 이틀에 걸쳐 사업설명회를 개최했다. 이날 프레젠테이션(PT) 발표를 맡은 정경찬 한국토지신탁 팀장은 사례분석과 함께 사업 대상지의 재건축 기본 계획을 설명했다. 서초삼풍아파트는 작년 5월 예비안전진단을 통과하고 올해 하반기 정밀안전진단 통과가 유력시되고 있어 정비사업 방식을 선택해야 하는 시점이다.

사업대상지 면적은 144,012㎡로 약 43,563평에 달한다. 1988년 준공된 서초삼풍아파트의 기용적률은 221%로, 평형대는 ▲31평(1,050세대) ▲45평(186세대) ▲46평(540세대) ▲56평(240세대) ▲57평(330세대) ▲58평(44세대)로 구성돼 있다. 서초삼풍아파트가 속한 서초아파트지구 지구단위계획(안)이 올해 6월 열람공고를 진행했고, 계획(안)에서 서초삼풍아파트는 특별계획구역2로 분류됐다.

지구단위계획상 중요한 내용은 ▲공공시설 계획(북측 18m 도로, 공원 설치) ▲커뮤니티활성화 구간 배치 ▲공공보행통로 6m(24시간 개방) 등이다. 한국자산신탁과 한국토지신탁은 상위계획인 지구단위계획과의 정합성을 기본 틀로 한 정비계획(안)을 수립한 뒤, 신속통합기획 절차를 통해 인허가 기간을 단축시키겠다는 목표다. 인근에 위치한 서초 진흥아파트는 올해 7월 신속통합기획(안)을 확정하고 정비계획(안)을 수립 중이다.

정비계획(안) 상 상한용적률은 274%, 법적상한용적률 300%를 기반으로 건축계획을 구상하겠다는 방침도 밝혔다. 상한용적률(274%)에서 법적상한용적률(300%)로 가기 위해 증가시킨 용적률(26%)의 절반은 공공임대주택으로 지어야 한다. 층수는 49층으로 계획했다. 서초 진흥아파트는 신속통합기획(안)을 통해 49층 계획 가이드라인이 나왔고, 서울시에서 형평성을 고려해 서초삼풍의 층수를 결정할 것이라는 판단이 작용했다.

신탁수수료율은 전체 매출액의 1% 정도로 제안했다. 신탁보수는 향후 사업시행자 지정 시점에 별도 협의가 있을 것으로 보인다. 약정된 수수료 외의 모든 개발이익은 주민들한테 귀속된다. 신탁사는 자금조달 역할과 함께 전문성을 바탕으로 사업지연에 따른 리스크를 최소화할 수 있다는 점을 강조했다. 시공사 선정 기준(마감재리스트, 입찰조건 등)을 명료하게 수립하고, 인허가를 지연할 수 있는 대안설계는 사전에 배제할 예정이다.

이에 앞서 서초삼풍아파트는 추진주체 단일화와 추진방식을 결정해야 하는 중요한 시기에 놓여있다. 현재 삼풍재건축추진준비위원회(신탁 희망)와 통합재건축준비위원회(조합 희망)로 추진 주체가 2개로 나뉘어져 있다. 신속통합기획 주민공모를 접수할 때, 소유자의 30% 이상 동의가 필요하다. 10% 이상 반대할 경우엔 철회된다. 사업방식과 상관없이 본격적으로 재건축 사업을 진행하기 위해선 75% 동의가 필요하다.

서초삼풍아파트의 재건축 부담금은 세대당 7,000만원 수준으로 예상된다는 점도 밝혔다. 자체적으로 만든 설계검토(안)에 따르면, ▲전세대 4bay 이상 ▲100% 남향배치·판상형 ▲세대 천정고(2.5m) 상향 ▲오픈 발코니(서비스 면적 최대한 확보) 등이 핵심 내용이다. 이밖에도 세대당 2대 이상의 주차대수를 확보하고, 일반 주차폭보다 최대 20cm 더 넓은 확장형 주차 설계로 승하차시 문콕 걱정 없는 주차환경 조성도 약속했다.

한국자산신탁-한국토지신탁 컨소시엄이 앞서 제안한 내용은 결정된 사항은 없고 향후 주민들과 만들어 나가야 하는 사항이다. 물론 주민들이 신탁방식을 선택했을 때 추후의 일이며, 현재는 2개로 나뉜 추진위원회의 통합이 여느 때보다 중요한 시점이다. 2개 추진위원회가 서초삼풍아파트의 재건축 사업을 위해 대승적인 관점에서 양보와 협업을 통해 연내 사업 추진을 위한 원동력 확보에 성공할 수 있을지 관심이 쏠린다.