청량리 미주아파트가 약령시로를 사이에 두고 2개로 쪼개졌던 정비예정구역(청량리동 235-1번지·235-11번지)을 1개 정비구역으로 지정고시를 받으며 재건축 사업을 위한 청사진을 수립했다. 미주아파트는 1978년 9월 하나의 아파트단지로 준공됐기 때문에, 하나의 재건축 정비사업구역으로 재지정됐다.

4일 정비업계 따르면 청량리 미주아파트의 추정 비례율은 80.15%로 산출됐다. 총수입 추정액(1,637억원)에서 총지출 추정액(572억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1,328억원)으로 나눈 결과값이다. 총수입은 ▲조합원 분양(1,457억원) ▲일반분양(118억원) ▲임대주택(20억원) ▲근린생활시설(46억원)으로 구성된다. 총지출은 ▲공사비(480억원) ▲부대경비(41억원) ▲감리비(83억원) 등으로 구성된다.

사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비는 평당 670만원이 적용됐다. 앞서 산출한 추정 비례율은 평당 공사비 670만원과 평균 분양가 4,716만원을 기준으로 한다. 공사비와 평균 분양가 변동폭에 따라 향후 추정비례율은 계속 달라진다. 공사비가 10% 오르고, 일반분양가가 10% 줄어들면 추정 비례율은 75%까지 떨어진다. 공사비가 10% 줄고, 일반분양가가 10% 오르면 추정비례율은 85%까지 올라가는 구조다.

대상지 면적은 56,785㎡로, 공동주택용지와 정비기반시설은 각각 50,719㎡, 6,066㎡다. 정비기반시설은 도로(1,908㎡)와 공원(4,158㎡)으로 구성된다. 순수 공공기여분(기부채납)은 5,507㎡(도로 1,349㎡+공원 4,158㎡)이다. 공원은 청량리동 235-1번지와 235-11번지 각각 1개씩 지어질 예정이다. 도시공원 및 녹지에 관한 법률 제14조2항에 따르면, 구역면적이 5만㎡이상일 경우 면적의 5%, 계획 세대당 2㎡ 이상(1,000세대 이상일 경우엔 세대당 3㎡ 이상)을 확보해야 한다.

청량리 미주아파트의 계획 세대 수는 1,370세대라, 세대당 3㎡ 이상의 공원을 의무적으로 확보해야 한다. 높이계획은 105m 이하로 수립됐으며, 최고층수는 35층이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(227%) ▲허용용적률(227%, 인센티브 미적용) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.81%)로 수립됐다. 제3종일반주거지역의 기본계획상 기준용적률은 210%인데, 현황용적률(227%)을 기준용적률로 적용했다.

임대주택은 총 162세대로, 상한용적률(250%)에서 법적상한용적률(299.81%)로 가기 위한 증가된 용적률의 절반(24.905%)만큼 지어진다. 미주아파트 200m 범위 내로는 교육시설이 없어 재건축 사업으로 인해 주변 교육시설에 미치는 영향은 없다. 대상지 북동측으로 위치한 저층주거지를 배려하고, 주변지역과의 조화로운 스카이라인이 조성되도록 특별건축구역을 향후 지정할 예정이다.

미주아파트는 구역을 관통하는 약령시로(길이 20m)를 사이에 두고 공동주택 획지1(29,926㎡)과 획지2(20,792㎡)로 나뉜다. 2개의 아파트 단지처럼 나뉘어 재건축을 진행할 수밖에 없는 건 관통도로(청량리동 235-10·청량리동 235-14)가 개인 사유지인 것과 무관치 않다. 미주아파트는 1970년대 민간 건설사였던 라이프주택개발㈜이 과거 사대부고가 있던 땅(23,000평)을 34억원에 매입해 건립한 아파트 단지다.

재건축을 통한 공급예상 물량은 1,370세대(임대주택 162세대)다. 현재(1,089세대) 세대 수 대비 약 25% 가량 늘어나게 된다. 조합원 수(1,089세대)를 제외하면 약 100여세대 정도가 일반분양 수입물량으로 나올 전망이다. 면적별로 나눠보면, ▲40㎡~50㎡(100세대) ▲50㎡~60㎡(108세대) ▲60㎡~85㎡(694세대) ▲85㎡ 초과(468세대) 등으로 구성된다.