대치동 은마아파트가 정비계획(안)을 통해 밝힌 추정비례율은 100%를 살짝 웃도는 가운데, 30평(전용면적 76㎡)을 소유한 집주인이 가장 큰 평형대인 40평(전용면적 109㎡)을 선택할 경우 약 7억7,600만원의 추가분담금이 필요할 것으로 추정됐다. 총 28개동으로 이뤄진 은마아파트는 30평과 34평 타입이 각각 14개동씩이다.

22일 업계 따르면 은마아파트 재건축 정비계획(안)에 따르면 30평과 34평의 종전자산평가금액은 각각 19억원, 22억원이다. 추정비례율 100.47%를 적용한 권리가액은 19억900만원, 22억1,000만원 수준이다. 조합원들에게 발표한 분양가 추정액은 ▲전용59㎡(17.54억원) ▲전용84㎡(23.28억원) ▲전용91㎡(24.28억원) ▲전용99㎡(26.01억원) ▲전용109㎡(26.85억원)이다.

기존 30평(전용면적 76㎡)을 소유한 집주인이 가장 큰 평형대인 전용 109㎡를 선택할 경우 추가 분담해야 할 금액은 7억7,644만원이다. 전용 59㎡로 줄여서 분양 신청할 경우에만 약 1억5,431만원 정도 돌려받을 수 있다. 전용면적을 늘려서 신청할 경우엔 최소 4억2,000만원에서 최대 7억7,644만원까지 분담금이 나오는 것으로 계산된다.

기존 34평(전용면적 84㎡)을 소유한 집주인이 가장 큰 평형대(전용 109㎡)를 선택했을 경우에는 약 4억7,500의 추정분담금이 발생한다. 현재 살고 있는 평수와 동일한 타입을 선택했을 때에는 약 1억1,836만원을 내야 한다. 가장 작은 평형인 전용 59㎡를 선택하게 되면 약 4억5,500만원을 돌려받게 된다. 은마아파트 전용면적 84㎡는 14개동(6·7·9·10·13·15·21·22·23·25·26·27·28·29동)으로 이뤄져 있다.

은마아파트 재건축 정비구역 면적은 243,552㎡로, 연면적은 1,133,259㎡다. 연면적은 다시 지상층(668,035㎡)과 지하층(465,223)으로 나뉜다. 용적률을 계산할 때에는 지상층 면적만을 대상으로 산정한다. 지상층 연면적(668,035㎡)을 정비구역 면적(243,552㎡)으로 나누면 평균적으로 적용된 용적률은 단순 계산으로 약 274%가 나온다.

총수입(추정)은 15조2,424억원이며, 총지출(추정)은 5조2,135억원이다. 총수입에서 총지출을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액을(9조9,815억원) 나눠 계산된 추정비례율은 약 100.47%다. 개별 종전자산평가 추정액은 ▲KB부동산 ▲부동산뱅크 ▲한국부동산원 ▲2022년 1월~12월 실거래가 평균 금액 등을 평균한 금액으로 산정됐다.

상가는 A·B 블럭 1층 거래사례(2021년 1월~2022년 12월)의 평균 단가를 산출한 뒤 위치별·층별 효용비율을 적용하여 추정했다. 층별 효용지수는 ▲1층(1) ▲2층(0.55) ▲3층(0.40) ▲지하층(0.60)이 적용됐으며, 위치별 효용지수는 ▲A·B블럭(1) ▲은행호(1.2) ▲편의시설(0.8)의 수치가 적용됐다. 물론 아파트 및 상가 종전자산은 향후 실제 감정평가를 진행할 때 변경된다.

은마아파트 재건축 조합이 제시한 조합원들의 분양가 추정액은 ▲전용59㎡(17.54억원) ▲전용84㎡(23.28억원) ▲전용91㎡(24.28억원) ▲전용99㎡(26.01억원) ▲전용109㎡(26.85억원) ▲상가 분양면적 30㎡ 기준(6.27억원)이다. 평당 분양가는 7,700만원이다. 주택 규모는 5,778세대로 법적상한 용적률은 약 300% 이하를 적용받게 된다. 기준용적률은 210%, 허용용적률은 225%, 법적상한 용적률은 최대 300%다.