하나자산신탁과 한국자산신탁이 상계주공3단지 재건축 사업설명회에서 신탁방식 정비사업과 자사 경쟁력을 설명했다. 약 2,200세대에 달하는 상계주공3단지는 지난 5월 재건축 안전진단을 통과하며 본격적인 사업 추진을 위한 토대를 마련했다. 여의도와 목동을 중심으로 신탁방식의 재건축 사례가 늘면서 정비사업 방식을 두고 주민들에게 안내하는 자리를 마련했다.

13일 정비업계 따르면 하나자산신탁은 2020년 수주한 불광1구역을 VE(Value Engineering) 사례로 소개했다. 설계 개선을 통해 분양면적을 기존보다 약 690평 추가 확보했다는 게 핵심이다. 기존 정비계획(안) 상 아파트 분양면적은 45,093㎡였지만, 이보다 1,180㎡(357평) 늘어난 46,274㎡로 건축심의를 진행 중이다. 근린생활시설(상가) 분양분은 없었지만, 대지 단차를 활용해 약 1,100㎡(333평) 확보했다.

앞선 내용은 하나자산신탁이 2020년 입찰에 참여할 때 주민들에게 약속한 대안설계 내용이다. 이밖에도 ▲남향 배치(60%→100%) ▲판상형 세대 최대화(63%→79%) ▲주동 최소화로 외부공간 극대화(9개동→6개동, 공사비 절감 가능) ▲지반차를 활용한 근린생활시설 신설 등을 제안했다는 설명이다. 이중에서도 지하층은 용적률 계산식에 포함되지 않기 때문에 조합원들의 분양수입을 통해 사업성 개선이 가능한 항목이다.

물론 하나자산신탁이 사업시행자로 지정된 지 3년차에 접어들었지만, 불광1구역은 아직 건축심의 단계에 머물러 있다. 물리적인 일정을 감안할 때, 사업시행계획(안) 인가는 다음 해로 미뤄질 가능성이 높게 대두된다. 사업 초기 추진위원회와 조합설립 단계는 건너뛸 수 있어 속도가 나지만, 이후로는 통상적인 조합방식과 마찬가지로 인허가 과제들이 산적해 있어 계획대로 사업이 진행되지는 않음을 알 수 있다.

하나자산신탁은 이날 설명회에서 하나금융지주 계열사라는 점을 부각하며, 사업비·이주비·분담금 등을 취급할 때 대출 한도는 늘리고 낮은 금리를 가져갈 수 있다는 점을 어필했다. 금리 부문에서 경쟁력 있다는 것이다. 물론 신탁사는 자체 조달금리에 마진을 얹기 때문에 조합이 시중에서 받는 일반 대출금리보다 높을 수밖에 없다.

사업성이 좋다고 판단되는 사업장은 업체들이 무보수로 일한 뒤 향후 비용정산을 청구하는 경우도 있어, 개략적인 사업성을 예측해 보는 일이 중요하다. 근방 상계주공5단지는 한국자산신탁으로부터 신탁계정 대여금 금리를 약 9%대에 빌린 것으로 전해진다. 하나자산신탁의 불광1구역 신탁수수료는 약 1.5%대로 알려져 있다. 매출총액의 수수료율(1.5%)만큼 가져가는 셈이다. 수수료율은 사업장 규모와 특성에 따라 달라진다.

한편, 한국자산신탁은 상가소유자와 아파트소유자 간 이해관계가 상이한 만큼, 상가와 공동주택을 분리해 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 독립정산제를 제안했다. 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획(안)을 자율적으로 마련하는 것에 대해 보장하는 약정을 체결하겠다는 게 골자다. 이밖에도 한국자산신탁은 상계주공5단지를 둘러싼 주민들의 오해(높은 대여금 금리·공사기간 등) 바로잡기에 많은 시간을 할애했다.