"인도네시아 대사관 옆 여의대방로68길 정말 협소합니다. 여의도 진주아파트 재건축 완료하게 되면, 공동주택만 557세대로 주차대수만 약 1,100대가 계획돼 있습니다. 유일한 진출입로를 여의대방로68길 안쪽으로 넣으면 출퇴근 시간에 마비가 되지 않을까 염려됩니다. 또한 대우트럼프월드 아파트(282세대) 주민분들도 사용하는데 주거 쾌적성 차원에서 현재 6m 도로를 확폭할 필요가 있습니다."

 

여의도 진주아파트 주민들은 영등포구청이 지난 9일(수) 오후 3시 정비계획(안) 수립을 위해 마련한 주민설명회에서 설계 보완이 필요해 보이는 부분에 대해 다양한 의견을 적극 개진했다. 도시계획업체인 디에이그룹의 PT 발표는 15분 남짓이었지만, 주민들의 질의응답(Q&A) 시간은 1시간 넘게 진행됐다. 주민들이 거주하는데 있어 불편함 없는 아파트로 만들어 달라는 게 진주아파트 주민들의 공통된 발언이었다.

 

진출입로가 들어설 예정인 여의대방로68길 확폭과 관련, 디에이그룹은 구역 안쪽으로 도로를 낼 경우 그만큼 사업 면적이 축소된다고 설명했다. 아파트를 지을 수 있는 땅이 줄어든다는 건 주민들 입장에서 사업성이 줄어든다는 말과 같은 맥락이다. 용적률과 건폐율 등의 건축계획 지표도 모두 달라진다. 그럼에도 불구, 협소한 도로인 만큼 현장 참석자들은 진출입로에 대한 설계 고민이 필요하다는 점을 당부했다.

 

이날 설명회는 지난 2020년 11월 토지등소유자 60%의 동의를 얻어 주민제안(안)을 제출한 지 약 3년 만에 열린 설명회였다. 진주아파트는 여의도 아파트지구단위계획에 포함돼 있지 않다. 서울시와 영등포구청은 작년 10월과 올해 2월 관계기간 협의를 진행했고, 이달부터 정비계획(안) 수립을 위한 주민열람공고에 들어간 상황이다. 오는 9월 영등포구의회 의견청취가 마무리되면 하반기 중 서울시 도시계획심의위원회에 올라간다.

 

◆ 제3종→일반상업 종상향, 정비계획상 적률 462% 수립…'십자도로' 시유지는 무상양도 받은 뒤, 다른 형태로 공공기여

 

1977년 준공된 여의도 진주아파트의 구역 면적은 17,228㎡로, 제3종일반주거지역(9,895㎡)과 일반상업지역(7,333㎡)이 혼재돼 있다. 진주아파트는 제3종일반주거지역을 전부 일반상업지역으로 종상향 시켜 용적률 혜택을 받을 예정이다. 일반상업지역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(800%)이 적용되며, 최고높이는 200m 이하로 정비계획을 수립할 수 있다. 제3종일반주거지역의 최고 높이가 100m 이하임을 감안할 때, 종상향을 통해 최대 2배까지 건축물 높이를 올릴 수 있게 됐다.

 

진주아파트의 용적률 체계는 ▲기준용적률(302.36%·가중평균) ▲허용용적률(379.36%) ▲상한용적률(463.27%)을 적용한다. 현재 정비계획상 용적률은 462.8%가 계획돼 있다. 기준용적률은 여의도 금융중심 지구단위계획을 적용했고, 허용용적률은 여의도 아파트지구 지구단위계획에서 정해놓은 인센티브(77%p) 항목이 적용됐다. 상한용적률은 공공시설 설치 제공(25%)에 따른 용적률 인센티브다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조(둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)에 따르면 가중평균을 통해 기준용적률을 산정한다.

 

종상향에 따른 용적률 혜택을 받기 때문에, 이에 대한 반대급부로 공공기여(기부채납)를 진행해야 한다. 진주아파트는 부지가 정형화되어 있지 않은 관계로 도로 등의 정비기반시설 대신 공공임대업무시설과 공공임대주택을 제공하는 방향으로 서울시와 협의됐다. 공공임대업무시설과 공공임대주택의 토지 기부채납과 건축물 기부채납 환산부지 면적을 합치면 약 4,432㎡다. 용도폐지되는 국·공유지(1,781㎡)를 제외하면 순부담 면적은 2,651㎡다. 순부담률은 순부담 면적(2,651㎡)을 제3종일반주거지역(9,895㎡)으로 나눈 값으로 약 26.79%가 계산된다.

 

용도폐지되는 국·공유지(1,781㎡)는 서울시가 소유하고 있는 십자도로(여의도동 5-4)다. 십자도로는 현재 진주아파트 4개 동을 관통하고 있는 시유지로, 향후 재건축이 진행되는 과정에서 서울시에서 조합으로 무상양도될 예정이다. 조합은 정비사업을 진행하는 과정에서 용도가 폐지된 기존 정비기반시설은 무상으로 양도받고, 대신 새로 지은 정비기반시설을 다시 무상으로 제공한다.

 

기부채납을 업무시설이 아닌 체육시설(수영장 등)로 대체할 수 있냐는 질문도 나왔다. 다만, 기부채납은 주민들이 원하는 시설로 하는 것이 아닌 서울시에서 수요조사를 통해 필요하다고 생각하는 시설로 하는 것이 원칙이다. 물론 재건축 진행 과정에서 업무시설 대신 다른 시설로 바뀌거나, 현금으로 기부채납할 수도 있다.

 

◆ 원불교 있는 빌딩 구역계 제척, 정비구역 모양 비정형화돼…동별 용도지역 달라

 

원불교가 위치한 빌딩은 재건축 구역계에서 제척됐다. 상당 부분의 빌딩 지분을 차지하고 있는 원불교는 재건축 사업에 동의할 경우, 별도 종교용지로 빼줄 수 있는지 여부를 제안한 것으로 알려졌다. 영등포구청은 진주아파트 주민들의 땅이었던 만큼 토지용도를 별도로 만드는 것은 어렵다는 판단 하에 일단은 원불교 빌딩은 제외키로 결정됐다. 정비구역 모양이 비정형화됨에 따라 건축설계에 제한이 있을 수밖에 없다는 점은 대체로 아쉽다는 반응이었다.

 

서울시에서 최근 정비사업장마다 중요시 여기는 공공보행통로(폭 6m)는 여의대방로68길과 여의대방로70길을 연결하는 방향으로 지어진다. 공개공지 혹은 공원은 여의대방로변 쪽으로 지금의 진주상가 위치에 조성될 예정이다. 최대층수는 58층이며, 1개동을 제외한 나머지 3개동은 49층 이하로 설계안이 나왔다. 물론 세부적인 내용은 향후 추진위원회 혹은 조합이 출범한 후 선정하게 되는 설계사와 만들어 나가면 된다.

 

공동주택 소유주는 376세대로, ▲A동(25평, 88세대) ▲B동(34평, 88세대) ▲C동(19평, 156세대) ▲D동(28평, 44세대)이다. 동별로 용도지역은 다르다. 근린생활시설(진주상가) 소유주는 토지와 건축물을 합쳐 97가구(중복4인)다.

 

◆ 추정 비례율 104.55%, 평당 공사비 840만원·일반분양가 6,300만원 적용…상가와 통합vs독립채산재 여부는 향후 결정

 

추정 비례율은 104.55%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조24억원)에서 총사업비 추정액(4,171억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,600억원)으로 나눈 결과값이다. 총사업비는 신축공사비(3,453억원)와 기타사업비용(717억원)으로 나눠진다. 추정 비례율 계산에 가장 중요한 2가지 지표인 공사비와 일반분양가는 각각 평당 840만원, 평당 6,300만원이 적용됐다. 감정평가 업무는 제일감정평가법인이 수행했다.

 

아파트 종전자산 추정액은 평형대별로 ▲A동(25평, 88세대) 14.5억원 ▲B동(34평, 88세대) 15.7억원 ▲C동(19평, 156세대) 13.2억원 ▲D동(28평, 44세대) 15억원 등으로 구성된다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(14.5억원) ▲84㎡(17.2억원) ▲104㎡(18.7억원)이며, 일반분양가는 ▲59㎡(16.3억원) ▲84㎡(21.6억원)다. 종전자산평가는 여의도 시범아파트가 한국부동산원의 평형별 시세 하한가를 적용한 방법을 따랐다.

 

조합원들은 자신의 종전자산평가에 비례율(104.55%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 환급을 받거나 추가분담을 해야 한다. 가장 큰 평형(104㎡)을 갈 때 추정분담금은 ▲A동(3억5,250만원) ▲B동(2억2,750만원) ▲C동(4억8,850만원) ▲D동(3억50만원)으로 계산된다. 반대로 가장 작은 평형(59㎡)을 선택할 때에는 C동을 제외하고 A동·B동·D동 주민들은 환급금을 돌려받는다. 물론 이같은 추정분담금은 현재 시점에서 간략하게 산출된 내용으로, 향후 사업시행-관리처분 인가를 진행하는 과정에서 계속해서 달라진다는 점을 인지해야 한다.

 

진주아파트는 총 5개동(공동주택 4개동+근린생활시설 1개동)으로 이뤄져 있으며, 전체 필지(8개) 중 사유지와 시유지는 각각 7개, 1개다. 대상지 내 필지는 ▲제3종일반주거지역(4개) ▲일반상업지역(3개) ▲제3종·일반상업지역 혼재(1개)로 구성돼 있다. 진주아파트는 현재 세입자 비중이 59%에 달한다.