양천구 신월시영아파트가 신탁사·감평사와 두 번째 사업설명회를 진행한 가운데, 토지등소유자들의 관심은 사업성 관련 지표에 모아졌다. 건축 기본계획과 공사비, 부동산 시장 변화 등 모두 추정치라는 점을 감안할 때, 이날 안내된 내용은 재건축 사업 이해를 위한 참고자료 정도로 보면 된다. 신월시영아파트는 2019년 추진준비위원회 결성을 시작점으로 4년에 걸쳐 재건축을 위한 사전 준비에 매진해 왔다.

11일 업계 따르면 신월시영아파트 주민들이 참여한 사업설명회가 성황리에 종료된 가운데, 개략적인 추정 비례율은 약 100.87%로 안내됐다. 비례율 계산을 위한 종전자산가액 추정액과 정비사업비 추정액은 각각 1조3,906억원, 1조1,338억원이다. 종후자산 수입 추정액은 2조5,366억원이다. 종후자산평가금액에서 정비사업비를 제한 뒤, 종전자산평가금액으로 나눈 값이 비례율이다.

신월시영아파트가 재건축에 착수할 경우 개략적인 분담금 추정치는 구역지정을 위한 정비계획(안)에도 필수 기재된다. 작년 12월 도시및주거환경정비법이 개정되면서 앞으로 정비계획(안)에는 '토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거'가 들어간다. 조합원들의 종전·종후 자산가치 평가는 사업시행계획 인가 이후 진행된다. 아파트와 같은 공동주택은 건물부분과 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법을 적용해 산출된다.

통상 재개발·재건축 현장에서 비례율은 사업성을 나타내는 지표로 손꼽힌다. 조합원들의 추정분담금을 계산하기 위한 권리가액 산정과 관련 있기 때문이다. 하지만 비례율은 조합 혹은 사업시행자가 조합원들이 보유한 자산의 종전·종후 감평금액을 조정하며 인위적으로 만들 수 있는 수치다. 따라서 조합원들의 분담금을 결정짓는 건 비례율보다는 총사업비를 줄이고, 일반분양가를 올려 총 수입을 늘릴 수 있는지 여부가 중요하다.

총사업비는 ▲공사비 ▲기타 비용(조합 운영비·협력업체 용역비 등) ▲사업기간의 영향을 받는다. 일반분양가는 부동산 경기와 정부정책에 따라 달라진다. 현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 서울 전 지역은 분양가상한제 적용을 받고 있지 않다. 물론 분양가상한제를 적용받지 않는다고 해서, 일반분양 금액을 제한없이 올릴 수 있는 건 아니다. 최근 강남구청은 추정분담금 검증위원회를 거쳐 은마아파트의 평당 일반분양가를 7,100만원으로 결정했다.

현재 신월시영아파트가 개략적으로 생각하고 있는 기본 건축계획으로는 용적률 약 249%, 지하3층-지상20층 규모다. 물론 용적률을 250% 가까이 활용하기 위해선 고도제한 영향을 최소화할 수 있는 방법을 강구해야 한다. 신월시영아파트는 김포공항 반경 4km 이내인 '수평표면구역'에 위치해 있는 탓에, 건축물을 지을 때 높이 57.86m(아파트 13층 높이) 제한을 받는다. 현재 최고층수가 12층인 점도 이 때문이다.

이날 발표를 맡은 한국자산신탁은 고도제한과 관련해 장애물특례법 적용을 통한 완화 솔루션을 주민들한테 설명했다. 범바위산(274m)과 지양산(125m)을 염두에 두고, 장애물특례법 적용을 통해 고도제한 규제에서 완화 가능한 방법을 찾겠다는 것이다. 이밖에 신월시영아파트 가운데 위치한 공원 등 국공유지를 매입해 구역에 편입한 뒤, 조합원들을 위한 건축계획에 필요한 사항을 검토할 수 있다는 내용을 전했다.

신탁사에게 지급해야 할 사업시행 수수료는 분양 매출액의 일정 수준에서 결정된다. 수수료는 사업방식 종류(시행·대행)와 난이도에 따라 달라지는데 신월시영아파트의 현황과 규모를 감안해 향후 결정할 예정이라는 게 복수 신탁사 관계자의 설명이다. 분양 매출액에 임대주택 수입분을 넣을지 여부는 향후 추진준비위원회와 협의 후 결정된다. 신탁사 자체적으로 내부 심의과정을 거쳐 신탁계약 조건을 결정하게 된다.

업계 관계자는 "토지등소유자들의 정확한 추정분담금은 사업시행인가 이후 조합과 구청에서 선정한 복수의 감정평가사가 결정한다"며 "비례율도 관리처분계획 때 결정되지만, 착공과 준공 시점에 평당 공사 단가가 달라질 수 있다는 점은 유념해야 한다"고 말했다.