관리처분계획(안) 인가 이후 5년간 제자리걸음에 머물렀던 서초 신동아아파트가 하반기 사업시행계획 변경(안) 신청을 위한 정기총회를 앞두고 있는 가운데, 지난해 정기총회 제1호 안건으로 통과시킨 상가 합의 내용에 관심이 모아진다. 서초 신동아아파트는 지난 2017년 아파트 공급 기준을 정하기 위한 총회를 개최했으나, 총회진행 절차 오류로 기준을 정하지 못하면서 상가가 제기한 소송(2심)에서 패하기도 했다.

16일 정비업계 따르면 서초 신동아아파트는 하반기 조합원 이주와 사업시행계획 변경(안) 인가를 위한 작업을 투트랙(Two-Track)으로 진행할 예정이다. 향후 사업시행계획 변경(안)과 관리처분계획 변경(안) 인허가를 차례로 받는 과정에서 조합원들의 재분양 신청도 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 전체 공급물량은 1,340세대(14개동)이었으나, 설계변경을 진행하는 과정에서 1,157세대(16개동)로 약 13.6% 줄어들었다.

지난해 2022년 정기총회에서 서초 신동아아파트는 조합 정관 개정을 진행했고, 이중 조합정관 제46조(관리처분계획의 기준) 제11호 가목 본문 중에서 최소분양규모 추산액을 기존 20%에서 5%로 15%p 줄어든 수치로 변경했다. 정관에는 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 종전의 부대복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 5%(0.05)를 곱한 가액 이상일 것'이라는 내용이 기재됐다.

일례로 서초 신동아아파트가 공급하는 분양주택의 최소분양단위규모 추산액이 10억이라고 가정하면, 상가 조합원들이 주택을 받으려면 기존에는 종전자산평가금액이 2억(10억x0.2) 이상이어야 했다. 그 밑으로는 조합으로부터 현금청산을 받고 아파트 입주권을 받지 못한다. 하지만 분양 여부를 결정짓는 수치가 20%에서 5%로 줄어들면서 상가 조합원들은 종전자산평가금액이 5,000만원 이상이면 아파트를 분양받을 수 있게 됐다.

조합은 상가 합의서는 원칙을 갖고 협상한 결과이며, 최대 다수의 최대 만족에 가장 근사한 결과물이라는 점을 조합원들에게 설명했다. 물론 현금청산 대상자였던 상가 소유주들이 아파트 입주권을 갖게 되면 그만큼 일반분양 물량이 줄어들게 되므로 조합 입장에선 사업성이 저하될 수밖에 없다. 특히 서초 신동아아파트는 학교 일조권 문제로 중대 설계변경을 진행하는 과정에서 전체 공급물량이 1,340세대에서 1,157세대로 줄었다.

전체 공급물량은 줄고, 아파트 입주권을 받는 조합원 수는 늘면서 일반공급 물량은 줄어들었다. 조합은 상가 소유주들과의 이해관계 조정이 이뤄지지 않는다면 이주(신탁등기 포함) 및 철거를 진행하는 과정에서 더욱 복잡한 문제점이 발생하고, 관리처분계획 변경(안)을 수립하는 데에도 큰 지장이 발생할 것이라 판단했다. 현재 하이엔드 브랜드(아크로)를 앞세워 들어오는 DL이앤씨와 공사도급계약도 다시 체결해야 하는 상황이다.

시공사인 DL이앤씨는 그간 사업기간이 늘어나면서 발생하는 물가상승(Escalation)과 설계변경 비용 등으로 시공비 증액을 요청할 것으로 전망된다. 조합은 시공사와의 공사도급계약 조건은 모두 합의됐고 다음 달 정기총회에서 공사도급계약 내용과 조건을 조합원들에게 검증받을 예정이다.

서초 신동아아파트는 이주비 약 6,000억원에 이자 5%를 적용함을 가정할 때, 1년에 이자비용만 300억원이 들어간다. 이 말은 즉슨, 사업이 1개월 지연될 때마다 가만히 있어도 이자 25억원이 들어간다는 의미다. 따라서 조합원 이주 이후 신속하게 인허가 절차를 진행하며 사업비 상승을 막는데 조합 역량을 집중할 것으로 전망된다.