한국자산신탁이 상계주공3단지 재건축 사업설명회에서 사업시행자로 있는 상계주공5단지 관련 해명에 나서 관심을 모은다. 신탁방식의 재건축 사업장이 많아지는 가운데, 업계 탑티어에 속하는 한국자산신탁이 상계주공5단지를 둘러싼 잘못된 정보 바로잡기에 나선 것이다. 한국자산신탁은 신속통합기획 후보지인 상계주공5단지와 여의도 시범·광장아파트의 사업시행자로서 서울시내 신탁방식 재건축 붐을 이끌고 있다.

한국자산신탁은 상계주공5단지의 높은 신탁계정 대여금 금리(9.5%)와 관련해 해명했다. 시공사 선정을 위한 전체회의 준비 당시는 2022년 10월로, 당시 무보증 회사채 BBB+ 3년물의 민평평균은 약 8.7%로 높은 수준이었다는 것이다. 무보증 회사채 금리(약 8.7%)에 자체 마진을 고려해 약 9.5%로 설정했던 것으로 보인다. 신탁사가 재건축 사업장에서 이윤을 가져갈 수 있는 건 신탁수수료와 신탁계정을 통한 대여금 이자다.

다만 GS건설이 올해 1월 시공사로 선정된 후에는 입찰보증금 50억원을 전액 무이자 사업비로 전환했으며, 2021년 10월부터 2023년 1월까지 실제 투입된 신탁사의 대여금은 약 25억3,000만원으로 이자는 약 1.7억원(이자율 약 6.7%)에 불과하다는 게 한국자산신탁의 설명이다. 약 1년 3개월 간 들어간 이자비용 약 1.7억원을 상계주공5단지 재건축에 동의한 800세대(예상)로 나누면 세대당 21만원으로 계산된다. 시공사 입찰보증금은 신탁계정 대여금 원본 및 이자를 상환하는데 사용된다.

한국자산신탁은 상계주공3단지의 경우 신탁계정 대여금으로 약 35억8,000만원이 초기 사업비 형태로 필요할 것으로 전망했다. 사업시행자로 지정된 이후 시공사 선정까지 약 1년 정도 소요될 것으로 가정한 금액이다. 상계주공3단지 토지등소유자는 약 2,213세대로, 이자율 변동에 따른 세대당 부담금액은 ▲4%(약 4만원) ▲6%(약 6만원) ▲8%(약 8만원)로 계산됐다. 보통 이자율은 6개월 단위로 변동된다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 HUG 보증 차입을 통해 사업비를 대출하게 된다. 금융비용 절감보다는 풍부한 사업경험과 인허가 의사결정권자들과의 네트워크에 집중해 달라고 당부했다.

GS건설과 체결한 공사기간(48개월)에 대한 이야기도 나왔다. 우선, 상계주공5단지는 6단지에 둘러싸여 있어 어스앙카 공법으로 토목공사를 진행할 수 없는 지리적 한계가 있으며, 단지 앞 상수초등학교·신상중학교가 있어 공사 소음관련 민원이 있을 수 있어 보수적으로 공사기간을 결정했다는 점을 설명했다. 중대재해처벌법 등 공사현장 안전 관련 이슈도 고려했다. 한국자산신탁의 신탁보수 수취시기는 관리처분계획(안) 인가 이후부터 분양수입금(계약금·중도금·잔금) 정산까지라, 공사기간 증가에 따른 실익은 없다는 점을 분명히 했다.

공사도급조건에 따르면 ▲이주기간(5개월 이내) ▲철거공사(5개월 이내) ▲착공시기(이주 완료 후 5개월 이내) ▲공사기간(실착공일로부터 48개월 이내) ▲공사비 지급방법(매 2개월 기성불) 등이다. 물가상승에 따른 공사비 변경 여부는 2022년 10월 공사비 산정 기준으로 소비자물가지수와 건설공사비지수 산술평균을 적용해 증액이 이뤄진다. 물가상승(Escalation)에 따른 시공비 증액 기준점은 GS건설과 계약을 체결한 시점보다 앞선다.

상계주공5단지는 2015년 정밀안전진단에서 D등급을 받고, 한국자산신탁을 사업시행자로 선정해 재건축을 진행해 왔다. 2021년 1월 정비계획(안)이 가결됐고, 올해 3월에는 GS건설을 시공사로 선정했다. 한국자산신탁은 기성 지급기일까지 GS건설에 공사비를 지급하지 못할 경우, 미지급한 공사대금에 대해 금융투자협회 홈페이지에서 고시한 91일물 CD유통수익률에 5%를 가산해 산출한 이자를 지급해야 한다.