'세종과학고'를 품은 궁동 우신빌라(재건축)는 올해 5월 구역지정 및 정비계획(안) 공람공고를 진행했지만, 6개월이 지난 이번 달 다시 공람공고에 착수했다. 구로구청이 반년 만에 수정한 내용은 '상한용적률'이다. 상한용적률이 228%에서 226.8%로 1.2%p 줄어든 배경은 '가중치'와 관련 있다. 토지 기부채납과 관련 있는 가중치는 최근 여의도 재건축 단지 내 집행부 임원들을 똘똘 뭉치게 만들었던 '뜨거운 감자'다.

1일 정비업계 따르면 구로구청은 궁동 우신빌라의 정비계획(안)을 이달 17일까지 재공람공고 중이다. 토지이용계획(안) 상, ▲구역면적(51,071㎡) ▲공동주택 획지(46,775㎡) ▲정비기반시설 용지(4,296㎡)로 동일하다. 제2종(7층이하)일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향하는 용도계획도 바뀐 게 없다. 토지 기부채납은 도로(696㎡)와 공원(3,600㎡), 건축물 기부채납도 주차장(1,383㎡)으로 변동 없다.

상한용적률이 바뀐 이유는 토지 기부채납을 계산하는 식에서 가중치가 기존 1에서 0.95로 바뀌었기 때문이다. 가중치가 0.05 줄어들면서, 상한용적률도 기존 대비 1.2%p 줄어들었다. 상한용적률을 받기 위한 식은 [상한용적률 = 허용용적률 + 허용용적률 x 1.3 x 가중치 x α토지 + 허용용적률 x 0.7 x β건축물]다. 토지 기부채납으로 받을 수 있는 용적률 혜택은 [허용용적률 x 1.3 x 가중치 x α토지] 부분이다.

여기서 가중치란, 공공시설 등 부지의 해당 용적률을 사업부지 용적률로 나눈 값이다. 6개월 전에는 단순히 '1'로 계산했으나, 금번 재공람공고 문에는 '0.95(190% / 200%)'로 바뀌었다. 분자에 들어가는 190%는 종상향 전 공공시설 부지(2종7층이하)의 허용용적률이고, 분모에 들어가는 200%는 종상향 후 공동주택 획지(2종)의 허용용적률이다. 결과적으로 기부채납은 변동 없었으나, 가중치가 줄어들며 용적률 혜택도 축소됐다.

궁동 우신빌라 토지등소유자 입장에서 상한용적률 1.2%가 사업성에 미치는 영향은 크게 다가올 수밖에 없다. 공동주택 획지(46,775㎡)에 용적률 1.2%는 건축 연면적 약 560㎡가 줄어듬을 의미한다. 평(3.3㎡)으로 단순 계산할 시, 약 1700평 정도다. 뿐만 아니라, 상한용적률에서 법적상한용적률(250%)까지 받는 과정에서 임대주택을 지어야 할 연면적도 조금 더 늘어난다. 분양주택이 3세대 줄어들고, 임대주택이 3세대 늘어난 이유다.

건립 예상 주택 수는 총 1,127세대로 동일하나, 분양주택은 1,066세대에서 1,063세대로 줄었다. 반대로 임대주택은 61세대에서 64세대로, 3세대 증가했다. 기존과 동일한 가정을 전제했을 때, 분양수입은 줄어들 수밖에 없다. 하지만 조합원 분양가(84㎡)를 조금 올리는 방향으로 추정비례율은 비슷한 수준에서 다시 계산했다. 현 시점에서, 조합원들에게 안내되는 추정비례율은 분양가(조합원·일반)와 공사비를 가정해 만드는 숫자라 참고 용도로만 활용하면 된다. 궁동 우신빌라 정비계획(안)을 수립한 곳은 도시계획업체인 안씨티엔지니어링이다.

안씨티엔지니어링 관계자는 "서울시에서 임대주택 공급을 늘리기 위해, 정비기반시설(기부채납) 부지는 기존 용도지역(2종 7층이하)을 유지하는 방향으로 지침을 내리면서 가중치가 변경됐다"며 "가중치 변경으로 상한용적률이 줄어들면, 법적상한용적률까지 용적률 혜택을 받으려면 공공임대주택이 늘어날 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "궁동 우신빌라도 기존보다 일반분양분이 줄고, 임대주택이 조금 늘어난 건 가중치 영향 때문"이라고 부연했다.