'여의도 1호 재건축' 타이틀을 놓고 수주경쟁을 펼치고 있는 현대건설과 포스코이앤씨의 1차 합동홍보 설명회가 성료한 가운데, 양사는 설계 부문의 신속통합기획 준수 여부와 골든타임 분양시기 설명에 가장 많은 시간을 할애했다. 2가지 쟁점 사항은 양사 수주전략과 관련 있기 때문이다. 현대건설은 상품의 극대화를 통해 최대의 개발이익을 조합원에게 약속했고, 포스코이앤씨는 설계변경 없는 신속한 사업추진(원안설계)을 내세웠다.

 

11일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 어제 홍보관 운영지침 준수 여부를 점검한 뒤, 이날부터 홍보관 운영에 본격 돌입한다. 홍보관은 아파트 단지 중앙 놀이터에 세워졌다. 1차 합동홍보 설명회에서 각사에게 주어진 시간이 20분에 불과했던 만큼, 양사는 가진 모든 역량과 자원을 총동원해 조합원들의 표심 공략에 박차를 가할 것으로 전망된다.

 

1차 합동홍보 설명회의 2가지 쟁점은 설계(인허가 이슈 포함)와 골든타임 분양시기로 요약된다. 관련한 내용으로 조합원들의 질의가 쏟아진 것도, 환급금 혹은 분담금을 결정짓는 핵심 사항이기 때문이다. 현대건설과 포스코이앤씨의 수주 전략은 각각 수익증대, 비용통제에 맞춰져 있다. 현대건설은 대안설계를 통해 조합원들에게 추가 환급금 3.6억원을, 포스코이앤씨는 사업비 1조원 조달을 강조했다.

 

◆ 현대건설 "신속통합기획·법적 기준 준수…인허가 비용 책임질 것" vs 포스코건설 "설계 변경 없는 빠른 사업추진 가능"

 

현대건설은 조합원들에게 최대 이익을 주는 방향으로 대안설계를 만들어 왔다. 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 추가 확보했고, 이를 오피스텔 고급화 설계에 활용했다. 늘어난 전용면적(약 937평)만큼 오피스텔 전 세대를 복층화(듀플렉스·Duplex)하고, 최고급 마감재를 구성해 오피스텔 일반 분양가를 대물변제 기준으로 평당 8,500만원으로 책정했다. 아파트의 경우, 평당 7,500만원으로 책정했다.

 

이를 통해 제안한 일반분양 수입은 1조741억원(아파트 7,558억원+오피스텔 3,183억원)이다. 공사비는 7,740억원이며, 수입(1조741억원)에서 지출(7,740억원)을 빼면 3,001억원이다. KB부동산신탁이 추정분담금 산출 자료에서 제시한 개발이익(850억원)보다 2,151억원이 더 많다. 추가 개발수익(2,151억원)을 한양아파트 조합원 수(586명)로 나누면 약 3.67억원이다.

 

상가를 지하화할 수 있었던 건, 지하철(서부선 경전철)과 연계한 순환형 상업시설로 설계했기 때문이다. 지하 건축연면적이 포스코이앤씨보다 약 20,000㎡ 많아진 배경이다. 지하 상가의 쾌적성을 고려해 썬큰(Sunken) 구조를 적용했고, 이와 연계해 포디움(공중정원)을 넓게 가져가면서 현대건설의 건폐율은 48.1%가 됐다. 포디움을 포함한 건폐율은 공중정원을 위한 조경시설이 포함돼 있으며, 올해 5월 영등포구청 공람공고 내용에 따르면 법적 기준을 충족한다.

 

건폐율과 관련, 포스코이앤씨는 현대건설이 경미한 변경 수준(10% 이내)을 넘어섰음을 지적했다. 현대건설의 건폐율은 48.1%로, 공람공고된 정비계획(안) 상 건폐율(40.86%)에서 17.5% 증가됐다는 것이다. 포스코이앤씨는 조합원들이 설계한 신속통합기획(안)에 맞춰 그대로 만들어 온 만큼, 설계 변경에 따른 인허가 지연 우려가 없다는 점을 강조했다. 추가적으로 5호 조합을 통해 조합원 세대가 가져가는 물량은 맞통풍(3면 개방)이 가능하게끔 설계했다. 그밖에 한 세대당 단독 엘리베이터를 사용할 수 있다는 점도 어필했다.

 

현대건설은 여의도 한양아파트의 경우 정비계획(안) 수립 단계인 만큼 시공사 선정 이후 대안설계를 적용해 나갈 수 있음을 설명했다. 또한 인허가 금융비용은 모두 현대건설에서 책임지겠다는 점도 강조했다. 인허가 책임 및 비용부담 확약서도 제출했다. 현대건설은 신속통합기획(안)을 준수하는 범위 내에서 제안한 대안설계인 만큼, 조합원들의 분양수익 증대에 집중했다.

 

◆ 현대건설 "골든타임 분양제 적용, 대물인수로 하방안정성 구축" vs 포스코이앤씨 "기본 전제는 선분양, 골든타임 분양 시 57개월 내 선택"

 

현대건설은 골든타임 분양제를 제안했다. 골든타임 분양제는 조합원들이 원하는 시기에 일반분양을 선택할 수 있도록 한 제도다. 보통 시공사는 착공 전후로 일반분양을 진행하고, 일반분양을 통해 들어온 수입으로 공사비를 충당할 수 있는 선분양 방식을 택한다. 이와 달리, 골든타임 분양제를 통해 후분양을 진행할 경우, 부동산 시장상황을 모니터링하며 일반분양 시기를 조율할 수 있다는 장점이 있다. 조합원들을 위한 조건이다.

 

KB부동산신탁은 후분양을 제시할 경우, 관련 제반비용은 모두 시공사 부담으로 해야 한다는 문구를 입찰지침서에 기재했다. 현대건설은 아파트는 착공 후 24개월 이내 분양시기를 결정할 수 있으며, 오피스텔과 상가는 착공 시 분양(선분양)한다고 제안했다. 골든타임 분양을 선택했을 경우 발생하는 금융비용은 현대건설이 부담한다.

 

반면 포스코이앤씨는 금번 입찰의 기본 전제는 선분양 조건임을 명시했다. 골든타임 분양제를 실시할 경우 아파트/오피스텔/상가 모두 착공 후 5년 이내 최적의 분양시기를 선택할 수 있다는 설명이다. 다만, 골든타임 분양을 하게 될 경우 발생하는 제반비용(금융비용)은 조합원들이 내야 한다.

 

미분양 시 대물인수와 관련해서도 양사는 차이점을 보였다. 현대건설은 2026년 4월 기준 ▲오피스텔(평당 8,500만원) ▲아파트(평당 7,500만원) ▲상가(최초 일반분양가) 미분양시, 대물인수하겠다는 점을 밝혔다. 조합원 입장에선 하방안정성(Downside Protection)이 구축된 셈이다. 현대건설은 분양수익을 증대시키는 설계 특화 상품이며, 미분양시 대물인수는 공사비로 현금이 아닌 물건을 받는 방식이기 때문에 시공과 관계없는 금전상의 이득을 제공하는 게 아님을 명확히 밝혔다. 부동산 시장이 침체됐을 경우, 대물인수를 통해 조합원들의 부담을 덜겠다는 전략이다.

 

반면, 포스코이앤씨는 착공 후 57개월 이내 분양시기와 분양가를 조합원들이 결정할 수 있는 만큼, 분양수입을 늘릴 수 있다는 점을 강조했다. 미분양시 대물인수와 관련해서 아파트와 오피스텔은 준공 시 감정평가 금액으로 하겠다는 게 포스코이앤씨의 제안이다.

 

◆ 현대건설 "HUG 보증 없이 직접 금융조달, 4개 시중은행 이미 금융협약" vs 포스코이앤씨 "분양수입금 발생 시, 환급금→사업비→공사비"

 

현대건설은 신탁방식 최초 사업비 100%를 직접 금융조달하겠다는 점을 밝혔다. 금융비용 부담을 최소화하고, 사업속도를 극대화하겠다는 전략이다. 현대건설은 ▲하나은행 ▲우리은행 ▲신한은행 ▲NH농협은행과 금융협약을 체결했으며, 향후 네 곳을 경쟁입찰 시켜 더욱 낮은 금리로 사업비 조달이 가능하다. 여의도 한양아파트 재건축 사업을 위해 필요한 사업비 전액을 책임지겠다고 설명했다.

 

현대건설은 15년 연속 신용등급 AA-로 업계 최고 신용을 자랑하며, 이를 통해 사업비·추가이주비·사업촉진비를 업계 최저 수준의 금리로 조달할 수 있다는 자신감을 나타냈다. HUG보증이 아닌 자체 지급보증을 통해 금융비용(HUG 보증 수수료)도 절감할 수 있다는 점도 부연했다. 기본 이주비(소유주 담보대출) LTV 70%에 더해, 추가 이주비(LTV 30%)를 통해 이주비 대출 LTV 100%도 약속했다. 재건축 사업을 진행하는 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 분산하고자 사업촉진비도 1,387억원 조달하겠다는 입장이다.

 

포스코이앤씨는 ▲초기 사업비(500억원, 직접대여) ▲관리처분계획(안) 인가 이후 사업비(4,400억원, 신용보강) ▲추가이주비(5,600억원)를 통해 1조원의 자금조달을 약속했다. 포스코이앤씨는 HUG 보증(신용등급 AAA)을 통해 자금을 조달한다. HUG 보증을 받을 경우 낮은 조달금리가 가능하지만, 사업비를 사용할 경우 HUG 승인이 필요하며 대출 보증 수수료도 지급해야 한다.

 

포스코이앤씨는 분양수입금이 발생할 경우 '공사비'를 가장 마지막에 받겠다는 점도 강조했다. 분양수입금이 발생했을 경우, 소유주 환급금을 먼저 돌려주고 그 다음 사업비와 공사비를 순차적으로 가져가겠다는 점을 강조했다. 소유주 환급금과 사업비를 먼저 상환하게 될 경우, 이자비용 부담을 덜 수 있다는 것이다.