여의도 재건축 단지(한양·광장·삼부·대교·삼익·은하 등) 내 집행부 임원들이 기부채납 비율을 결정짓는 토지가중치 논의를 위해 서울시를 향한다. 서울시는 최근 여의도 지구단위계획(안)과 시범·한양아파트 신속통합기획(안)을 설명하는 자리에서 '토지가중치=1'을 전제로 주민들과 공감대를 만들어 왔지만, 막상 시범아파트의 토지가중치가 1미만으로 적용된다는 사실이 공식화되며 관련 이슈가 급부상했다. 물론 가중치 이슈는 현 시점에서 갑자기 생겨난 게 아니라, 이미 오래전부터 논의 대상이었다.

27일 정비업계 따르면 여의도 재건축 집행부는 이날 오후 유창수 서울시 행정2부시장을 면담한다. 도문열 서울시 도시계획위원장과 박용찬 영등포구청 당협위원장도 참석한다. 여의도 내 가중치 이슈가 수면 위로 떠오른 건, 지난 달 여의도 시범아파트 정비계획 변경(안) 수정가결 내용이 토지등소유자들한테 알려진 이후부터다. 여의도 재건축은 일부 아파트(공작·수정)를 제외하고, 모두 종상향을 전제로 사업을 추진하고 있다.

용적률은 전체 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4단계로 구성된다. 각 단계별로 용적률 혜택을 받기 위한 방법은 조금씩 상이하다. 기준용적률에서 허용용적률까지 가려면, 공공보행통로·친환경에너지·부대복리시설 외부 개방 등의 정해진 요건을 충족해야 한다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 가기 위해선, 절반의 임대주택을 지어야 한다.

유일하게 인허가청(서울시·관할 자치구)과 협의를 통해 밀고당겨야 하는 단계가 바로, 허용용적률에서 상한용적률로 가는 과정이다. 토지와 건축물(환산부지) 기부채납 양과 종류를 얼마로 하느냐에 따라 사업성이 결정되는 구조다. 이때, 토지 기부채납을 통해 받을 수 있는 용적률 계산식에는 '가중치'가 포함돼 있다. 서울시내 대부분 사업장은 제3종일반주거지역을 유지하기 때문에 가중치가 상수값(1)으로 고정돼 있다.

다만, 여의도-압구정-성수 등과 같이 한강변을 따라 고밀복합개발이 허용된 곳은 용도지역 상향되는 탓에 가중치가 1 미만으로 떨어진다. 가중치는 누군가 임의대로 결정할 수 있는 숫자가 아닌 법적으로 결정된 계산식에 따라 결정된다. 종상향 혜택을 받으면, 당연히 가중치가 떨어지고 토지 기부채납을 많이 해야 한다. 여의도 주민들도 이를 모르는 것은 아니며, 억울함을 호소하는 건 서울시가 가중치=1로 설명해 왔다는 점에서다.

여의도와 서울시의 '기부채납' 논의 배경을 살펴보려면, 지난 2009년 한강공공성 회복을 기치로 한 '한강르네상스' 프로젝트로 거슬러 올라가 볼 필요가 있다. 당시 서울시는 여의도 재건축 단지가 일반상업지역으로 변경할 경우, 총 공공기여율을 40%로 제안했다. 토지 기부채납(30%)과 공공시설 설치비용분(10%)을 합친 값을 부담하는 게 원칙이었다. 공공기여율 40%에 대한 대가(代價)는 용적률 600% 적용이었다. 하지만 주민들은 과도한 기부채납 비율에 부담을 느꼈고, 결국 계획은 무산됐다.

서울시는 그로부터 약 13년이 지난 올해 5월 여의도 아파트 지구단위계획(안)을 공람공고했다. 준주거지역의 경우, 토지 기준 기부채납 비율을 25% 할 경우 상한용적률(400%)을 받을 수 있다. 일반상업지역의 경우, 토지 기준 기부채납 비율을 35% 적용할 경우 상한용적률(600%)로 재건축 사업을 할 수 있다. 물론 앞서 2가지 사례 모두, 상한용적률을 계산하는 토지 기부채납 식에서 '가중치=1'을 전제로 했을 경우다. 가중치가 1미만이 될 경우, 기존 토지 기부채납만으로는 계획했던 상한용적률을 받을 수 없게 된다.

여의도 재건축 단지 내 A주민은 "여의도 한양아파트 신속통합기획(안)을 살펴보면, 토지와 공공시설 설치비용분의 비율을 각각 14%, 29%을 적용할 경우 상한용적률 600%를 받을 수 있다고 나와 있다"며 "다만, 토지 가중치가 1 미만으로 적용될 경우, 기존 기부채납 비율만으로 상한용적률 600%를 받을 수 없게 된다"고 설명했다. 이어 "600%를 받으려면 기존보다 토지 기부채납 비율을 더 늘리는 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

또 다른 B 주민은 "사실 여의도 재건축 단지별로도 이해관계가 달라, 서울시 부시장 면담에 참여하지 않는 곳도 있는 것으로 안다"며 "여의도 주민들이 용적률 혜택은 다 받으면서 기부채납은 하지 않겠다는 것이 아니라, 기존 서울시가 설명해 오던 내용과 다르다는 점에서 의견차이를 좁히는 과정으로 봐주면 좋을 거 같다"고 강조했다.

박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "국제적 메가시티 위상에 걸맞는 도시계획과 사업효율성 제고라는 뚜렷한 장점에도 불구하고, 과도한 기부채납은 서울시 신속통합기획의 아킬레스건 같은 존재"라며 "이번 여의도 일대 재건축 단지 종상향과 연계된 가중치 감소는 서울시의 기존 설명보다 민간의 기부채납 부담을 더욱 가중하는 것이라, 헌법상 법치주의 원리와 그로부터 파생된 신뢰보호 원칙 위반 여부가 거론될만한 이슈로 보인다"고 말했다.