분양전환 공공임대주택은 2004년 서민의 주거안정을 위한 주택 공급 차원에서 도입된 정책이다. 한국토지주택공사(LH공사)는 ‘서민들의 점진적인 자가소유 촉진’이라는 기치 하에 국민임대, 공공임대, 영구임대, 행복주택 등의 형태로 주택을 공급해 왔다. 

분양전환 공공임대주택은 임대 의무기간이 지나면 분양전환할 수 있는 옵션을 갖고 있으며, 크게 5년과 10년으로 나뉜다. 분양전환 옵션이 있는 만큼 임차인들이 가장 중요하게 생각하는 건 아무래도 분양전환 가격이다.

분양전환 가격 산정 방식은 기간에 따라 상이하다. 5년 분양전환 공공임대주택은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한다. 10년 분양전환 공공임대주택은 감정평가금액을 상한금액으로 적용한다. 주택가격이 지속적으로 떨어질 거라 예상되는 경우, 사실상 실익이 없어 분양전환 하지 않는 것이 합리적이다. 주택가격 하락기에는 경매나 급매뿐만 아니라 시중에도 공급물량이 충분해 매수자 우위 시장이 되기 때문이다.

정부도 무주택자이자, 소득과 자산에서 상대적으로 열세인 국민들에게 자가소유 촉진 목적을 앞세워 주택가격 하락기에 떨어지는 주택을 사라고 강요할 수는 없다. 분양전환 제도의 장점, 취지와 목적을 보더라도 그렇다. 반대로 하락기에서 상승기로 전환할 경우엔 분양전환을 하는 게 합리적 의사결정이 된다. 상황에 맞게끔 분양전환 옵션을 이행할지, 이행하지 않을지 결정하면 된다.

문제는 분양전환 가격의 산정 방식이다. 5년 분양전환 공공임대주택은 원가 중심이고, 10년 분양전환 공공임대주택은 감정평가금액을 중심으로 한다. 그렇다면 10년 분양전환 공공임대주택의 임차인이 5년이 됐을 때 조기분양을 신청할 경우에 어떻게 해야 할까? 시기만 놓고 보면 5년 분양전환 공공임대주택처럼 원가로 평가해야 하지만, 현실적으론 10년 감정평가액을 기준으로 전환가격을 결정한다.

10년 분양전환 공공임대주택을 5년 시점에 조기분양 신청할 경우와 5년 분양전환 공공임대주택을 분양 신청할 경우의 가격 산정방식은 형평성에 어긋나고 논리적이지도 않다. 5년 분양전환 공공임대주택의 경우 구체적인 평가방식이 법률로 규정돼 있으나, 10년의 경우 분양전환 가격 산정기준이 구체적이지 않고 단순히 '감정평가금액을 초과할 수 없다'는 내용으로 상한금액만 규정하고 있다. 평가를 함에 있어 모호한 것이다.

앞선 문제를 풀기 위해, 가격의 성격과 평가방식의 이론적 근거를 생각해 볼 필요가 있다.

첫째, 분양전환 제도의 취지와 목적은 서민들이 내 집을 갖게 함과 동시에 주거복지를 실현하기 위함이다. 무주택자로 소득·자산이 상대적으로 열세에 놓인 시민분들이 입주할 수 있도록 한 만큼, 이같은 입주요건의 개념을 분양전환할 때에도 동일하게 적용해야 한다.

둘째, 임차인에게 부여된 ‘우선분양 전환권’이 가격에 반영되도록 해야 한다. 우선분양 전환권에 관해선 대법원이 인정하고 있으며, 현행 법령 또한 분양전환과 관련해 임대주택에 거주한 임차인에게 주택을 우선 공급해야 한다고 규정해 놓고 있다. 우선분양 전환권의 가치를 인정해, 주변 아파트 시세보다 저렴한 분양전환 가격이 책정되어야 한다는 게 필자의 주장이다. 재개발·재건축도 조합원들의 지위를 인정해, 일반분양가보다 저렴한 조합원 분양가로 우선공급받을 수 있게끔 하고 있다. 같은 맥락에서 생각해 볼 수 있다.

셋째, 시장가치가 아닌 분양전환 공공임대주택의 취지에 맞게끔 감정평가 방법이 결정되어야 한다. 현재 분양전환 시점은 감정평가법인 선정을 요청한 날로 되어 있는데, 이 시점은 임대주택이기에 자유롭게 매매가 이뤄지는 시기가 아니다. 일반 부동산시장에 나와 있는 물건과는 성격도 다르기에 시장가치를 단순 적용할 수가 없다. 서민 임차인들이 분양전환해 내 집을 마련할 수 있도록 배려하는 정책목적에 맞는 가격이어야 한다.

분양전환 공공임대주택의 분양전환가격 산정기준을 분양전환할 당시의 감정평가금액으로 한다고 정할 경우, 분양 받을 때보다 큰 폭으로 오른 가격을 그대로 반영하는 거래사례비교법을 고집해선 안된다고 생각한다. 비용성의 원리에 입각한 원가법에 따라 감정평가금액을 고려하는 등, 분양전환을 결정할 당시의 시장상황에 맞춰 합리적인 수준에서 대응이 이뤄져야 한다.

글 = 권영진 중앙감정평가법인 감정평가사(kkitaman@hanmail.net)