서울 서남부 최대 규모 사업장인 신림1구역은 시공사 선정 당시 컨소시엄 허용 여부를 두고 잡음이 있었지만, 결과적으로 GS건설과 현대엔지니어링, DL이앤씨가 '단일 브랜드·단일 시공'을 제안하며 현재 순항중이다. 책임감 있는 시공과 하자보수를 우려한 조합원들의 공통된 의견을 반영한 처사로 평가됐다. 이들 3곳은 착공 전까지는 인허가 작업을 함께 진행하고, 조합원들의 선택을 받은 한 곳이 시공을 전담하게 된다.

신림1구역의 시공사단은 GS건설-현대엔지니어링-DL이앤씨 컨소시엄으로, 이들 BIG3 건설사는 조합원들에게 ▲브랜드 선택제 ▲확정 공사비 ▲조합원 분담금(입주시 100%) ▲법적 한도 내 이주비 최대 지원을 약속했다. 착공 이전까지는 GS건설-현대엔지니어링-DL이앤씨가 힘을 합쳐 인허가 작업에 총력을 다하고, 착공 이후에는 조합원 관리처분 총회를 거쳐 단일 브랜드로 일원화해 시공을 진행하는 구조다.

쉽게 말해, 조합원 총회에서 GS건설이 1개사로 선정되면 전체 시공과 향후 하자 관리까지 100% 진행해야 한다. 다수의 건설사가 컨소시엄으로 공사를 진행하면 준공 후 하자수리 등에 있어 책임 소재가 불분명해질 것이란 우려를 고려한 조치다. 3사는 이같은 내용이 담긴 공문(사업참여제안서 관련 확인의 건)을 2021년 11월 신림1구역 조합에 발송했다.

3사가 각자 입찰했을 경우에는 자사의 노하우만 적용할 수 밖에 없지만, 컨소시엄 형태로 신림1구역 시공권을 확보했기 때문에 3사의 모든 노하우를 적용해 저렴한 공사비를 책정할 수 있었다는 게 이들의 설명이다. 신림1구역의 평당 공사비는 487만원이다. 3사가 조합원들에게 제공한 사업참여 제안서에 따르면, 공사비 물가상승 유예기간은 24개월로 2023년 11월까지다.

3사는 무허가 건축물 처리 업무도 분담해서 진행한다는 계획이다. 신림1구역은 서울시내 정비사업장 중에서 무허가 건물(약 680명)이 가장 많은 곳으로 손꼽힌다. 무허가 건물만 약 1만 평에 달할 정도로 규모가 크다. 신림1구역은 무허가 건축물 소유자들이 점용료(점유사용료)를 내고 한국자산관리공사로부터 국공유지 토지를 직접 매입하는 의무를 부여했다. 향후 다른 조합원들에게 부담이 전가되는 것을 방지하기 위한 목적에서다.

무허가건축물 소유자는 사업시행인가 후 분양신청 개시일 전까지 증빙서류를 구비해 직접 조합에 조합원 자격 부여 신청을 해야 한다. 이때 국공유지 불하계약을 체결하거나 조합에 불하계약 체결을 위임해야 한다. 조합에 불하계약 체결을 위임한 경우, 불하대금의 계약금과 점용료 등을 납부해야 한다. 불하대금의 경우 장기 분할 납부할 수 있다. 무허가건축물 확인원에는 사용용도가 주거용, 현황상 주택으로 기재돼 있어야 한다. 무허가건축물 소유자는 사업시행인가 이후 점유하고 있는 토지를 매입한 뒤 조합원이 된다.

무허가건축물 소유자가 조합원 자격 신청을 하지 않을 경우, 조합원 정관에 따라 조합원 자격을 받을 수 없다. 이는 조합원으로서의 권리(분양자격)와 혜택(이주비와 이사비용의 지급, 분양가 할인, 발코니확장 옵션공사 무상제공 등)을 누릴 수 없다는 말과 동일하다. 향후 조합원 소유가 아닌 무허가건축물은 향후 도시 및 주거환경정비법 제63조와 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조·4조에 따라 조합이 수용한다.

신림1구역은 작년 8월 재정비촉진계획 변경(안) 결정 고시로, 용적률 약 260%로 총 4,014세대를 짓는 밑그림을 확정했다. 바로 관악구청에 건축심의 서류를 접수한 신림1구역은 올해 상반기 건축심의를 받겠다는 복안이다. 원래 신림1구역은 3,961가구 규모로 재개발이 진행됐으나 서울시 공공기획 적용으로 용적률 혜택을 받으며 공급 물량이 확대됐다. 사업은 한국토지신탁이 조합 업무를 대행하는 방식으로 진행되고 있다.

신탁 수수료는 총 매출액(임대를 제외한 조합원 분양가+일반분양가)의 약 1%~4%로 책정되는 게 일반적이다. 공사비 금액과 별도로 신탁 보수까지 조합원들이 추가적으로 부담해야 하기에 반대 목소리도 존재하지만, 정비사업 관련 전문인력이 투입돼 사업 속도가 빠르다는 장점이 있다. 추가적으로 조합의 직발주에서 비롯되는 각종 비리로 인해 사업이 지연될 위험(Risk)도 줄어든다.