강북3구역이 최근 주민전체회의를 열어 정비사업위원장으로 정영민 ㈜삼인골든스톤 회장을 뽑은 가운데, 시공사를 비롯한 협력업체 라인업 꾸리기에 들어갔다. 정영민 ㈜삼인골든스톤 회장은 2020년 교보증권과 함께 삼인PFV를 통해 사업을 추진했지만, 3년 간 사업 진도를 빼지 못해 올해 무궁화신탁에 사업시행을 맡긴 상황이다. 신탁사 선정을 계기로 인허가 작업에 속도를 내기 위한 목적으로 풀이된다.

14일 정비업계 따르면 강북3구역 사업시행자인 무궁화신탁은 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 시공사 외에도 ▲교통영향평가 ▲환경영향평가 ▲토목 ▲경관심의 등을 도와줄 협력업체 선정에도 나섰다. 시공사 현장설명회는 이달 20일(목) 예정돼 있으며, 입찰서류 마감일은 다음 달 10일(목)까지다. 입찰보증금 500억원을 입찰 마감 전까지 납부해야 하며, 현금이 아닌 이행보증보험증권으로 제출 가능하다.

입찰공고문에 예정가격은 나와 있지 않다. 보통 신탁사들은 자체적으로 예정가격을 구해 시공사가 합리적인 수준의 금액으로 입찰할 수 있도록 공고하는 게 일반적이다. 신탁방식의 정비사업을 택하는 이유 중 하나도 공사비를 적정 수준에서 통제하기 위해서다.

강북3구역은 2007년 6월 조합설립을 위한 추진위원회가 설립됐으나 주민 갈등에 부딪혀 사업이 진척되지 않았다. 2020년 ㈜금양디엔씨와 ㈜삼인골든스톤, 교보증권㈜이 출자해 만든 삼인PFV(프로젝트금융투자회사)가 사업 주체로 나서며 상황이 달라졌다. 삼인PFV는 강북3구역 도시정비형 재개발 사업 시행을 목적으로 만들어진 특수목적회사(SPC)다. 강북3구역 개발사업을 통해 분양 수익을 창출하는 것이 목적이다.

작년 말 기준 삼인PFV의 단기차입금과 장기차입금은 각각 1,110억원, 547억원이다. 지난해 이자비용만 약 59억원이 들어갔다. 금융권에서 차입한 금액으로 구역 내 토지등소유자로부터 토지와 건축물을 매입했다. 부동산 시장이 호황이던 2020년 직접 사업시행을 목적으로 뛰어들었지만, 금융비용과 공사비가 오르면서 무궁화신탁에 사업시행을 맡긴 것으로 보인다. 신탁 방식을 통해 사업 속도를 낼 수 있다고 판단한 것이다.

강북3구역은 올해 4월 재정비촉진구역으로 지정됐고, 6월에는 무궁화신탁을 사업시행자로 지정했다. 무궁화신탁은 사업시행자로 지정고시(2023.06.16)된 지 1달도 되지 않아 시공사 선정에 나선 상황이다. 교통영향평가와 건축심의, 환경영향평가 등을 도와줄 협력업체 입찰공고도 동시에 나갔다. 향후 교통영향평가→건축심의→환경영향평가→사업시행계획→관리처분계획 등 산적해 있는 인허가 작업들을 완료해야 한다.

용도지역은 준주거지역(23,853㎡)과 일반상업지역(495㎡)으로 구성되며, 건폐율과 법적상한용적률은 각각 60% 이하, 500% 이하로 계획이 수립됐다. 최고높이는 130m 이하다. 강북3구역의 추정 비례율은 약 101.54%로 산출됐다. 총 수입(8,525억원)에서 총 지출(6,118억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(2,371억원)을 나눈 결과값이다. 구역면적은 24,348㎡, 건축 연면적은 175,226㎡다. 토지등소유자는 199명이다.