포스코이앤씨가 경기도 안산 최초 더샵(the sharp) 브랜드 진출처로 안산주공6단지를 정조준했다. 대우건설과 맞붙는 올해 마지막 격전지인 만큼 가진 역량을 모두 동원해 조합원 표심 사로잡기에 나섰다. 포스코이앤씨는 중·대형 평형 위주의 고급화 전략을 통해 조합원들의 수입을 증대시키는 반면, 경쟁사보다 한 단계 높은 신용등급(A+)을 앞세워 사업비 조달을 위한 대출이자 비용을 낮출 계획이다.

재건축은 사업이기에, 조합원들의 이익(수입-비용)을 얼마나 극대화할 수 있는지 여부가 가장 중요하다. 포스코이앤씨는 일반분양 옵션수익과 공사부산물 처리수익 모두 조합원들에게 100% 귀속된다는 점을 밝혔다. 또한, 주거공간의 고급화 일환으로 중·대형 평형(74㎡ 이상) 위주의 설계안을 가져왔다. 전체 공급물량(950세대) 중에서 597세대가 중·대형 평형이다. 전체 세대 수로 환산하면 약 63%에 달한다. 반면 대우건설의 중·대형 비율은 43%로 약 20%P 차이가 난다. 두 건설사의 평형 구성 차이가 확연히 드러나는 대목이다.

물론, 두 건설사의 분양면적은 약 99,000㎡(2만9,950평)로 동일하다. 안산주공6단지의 공동주택 획지면적과 용적률은 정비계획(안)을 통해 확정돼 있기 때문이다. 양사의 분양면적은 차이가 없기 때문에, 단순히 공급물량을 많이 뽑았다고 분양수입이 증가하는 건 아니다. 얼마만큼 상품성을 확보해 팔릴 만한 가치를 전달하는지 여부로 결정된다.

실제 서울시내 정비사업장에선, 최소분양면적과 의무임대주택 비율을 맞추기 위해 소형평형(39㎡·49㎡)을 많이 가져갈 수밖에 없는 상황에 놓여있다. 결국, 중대형 이상 규모의 신축 아파트 가치는 시간이 지날수록 더욱 희소성을 가질 것이라는 게 정비업계 중론이다.

일례로, 서울시 성북구 장위8구역은 올해 8월 법적으로 채워야 할 소형주택(39㎡)을 제외하고, 아파트 미래가치 차원에서 전용면적 49㎡를 삭제하는 내용으로 공급계획을 수정했다. 재정비촉진계획(안) 공람공고 과정에서 주민들이 아파트 평형을 중·대형 위주로 재구성해 달라는 의견을 개진했기 때문이다. 장위8구역 맞은편에 위치한 장위9구역도 전체 세대 수를 줄이는 대신 중대형 평형 비율을 늘리는 방향으로 계획을 변경했다.

포스코이앤씨는 2022년 말 연결기준 부채비율이 127.4%, 신용등급은 A+다. 같은 기간, 대우건설의 부채비율(199%)과 신용등급(A)보다 높다. 두 곳 건설사 모두 초기 사업비는 입찰보증금(90억원)을 무이자로 사용할 수 있게끔 제공한다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 사업비 조달을 위해 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜야 한다. 두 곳 모두 사업비와 기본 이주비(LTV 60%)의 경우, HUG(신용등급AAA) 보증을 활용한다.

사업비와 기본 이주비까지는 금리 차이가 없다. 하지만, 추가 이주비부터는 HUG 보증이 되지 않는 탓에 건설사 신용등급에 따라 이자비용이 달라질 전망이다. 포스코이앤씨의 신용등급이 높기 때문에 상대적으로 조달금리가 낮아 이자비용이 적게 든다. 추가 이주비는 공가 처리가 완료된 이후부터 나온다는 점을 감안하면, 공사기간이 길어질수록 이자비용은 누적된다. 대안설계 공사기간도 포스코이앤씨가 대우건설보다 4개월 짧다.

대우건설이 약속한 추가 이주비 5억원도 실제 많은 조합원들이 신청할지는 대출 시점 금리에 달려 있다. 최근 대우건설이 시공사로 있는 상계2구역의 추가이주비 대출금리는 10.83%다. CD수익률에 가산금리 7%를 더한 값이다. 대우건설로부터 추가이주비 1억을 50개월(이주+공사기간 가정), 만기일시 상환으로 빌릴 경우 내야 하는 이자비용은 4,500만원에 육박한다. 안산주공6단지에서 약속한 5억원을 조합원이 빌리게 될 경우, 만기 때 갚아야 할 원리금은 7억2,500만원으로 계산된다. 높은 금리 탓에, 실제로 조합원들은 추가 이주비 신청금액을 최소화하는 분위기다.

사업비의 가장 많은 부분을 차지하게 될 공사비의 경우, 포스코이앤씨와 대우건설이 각각 578만원, 613만원이다. 1평(3.3㎡)당 35만원의 차이가 난다. 입찰을 시작할 시점, 대우건설이 건축연면적과 평당 공사비에 세대창고 부분을 포함시키면서 논란이 발생한 바 있다. 당초 한국토지신탁과 무궁화신탁은 입찰지침서를 통해 세대창고 부분을 별도 표기해야 한다는 점을 명확히 안내했다.

현재 홍보관 운영도 대우건설만 사전예약제를 통해 먼저 운영하고 있다. 정비사업 계약업무 처리기준 제34조에 따르면, 홍보관은 합동홍보설명회가 끝난 뒤 열어야 한다. 홍보관을 오픈하지 않은 포스코이앤씨와 달리, 대우건설은 사전예약제를 통해 조합원들을 홍보관으로 초대하고 있다. 홍보관 앞에는 경호업체를 통해 외부인 출입을 통제하고 있다.