Q. 재개발·재건축 사업은 오래 걸린다. 그러다 보니 조합설립에 참여했던 토지등소유자들이 부동산을 팔고 떠나는 경우가 많다. 집주인이 바뀔 경우, 조합은 새 집주인으로부터 조합설립동의서를 새로 징구해야 할까? 아니면 기존에 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있을까? 기존 양도인의 동의서를 재사용하게 되면, 설명과 고지는 누구한테 해야 할까?

A. (김정우 법무법인 센트로 대표변호사) 결론적으로 도시정비법에는 아무런 규정이 없다. 법리적인 해석과 다툼이 계속 있을 수밖에 없는 이유다. 우선 기존 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있는지부터 먼저 살펴보자. 2가지 견해가 존재한다. 

견해① : 새로 받아야 한다.

조합설립동의서는 ‘토지등소유자’로부터 징구하는 것이다. 새로운 조합설립변경인가를 위하여 동의서를 다시 징구할 경우, 이미 토지등소유자의 지위를 상실한 양도인의 동의서는 효력을 상실하여 재사용할 수 없고 양수인으로부터 새로 징구해야 한다는 견해가 있다.

견해② : 안 받아도 된다.

도시정비법 제129조를 보면 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 “권리자”라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다”라고 규정하고 있다. 또 양수인이 양도인이 제출한 기존 동의서의 재사용에 대해 반대하지 않을 경우, 조합원의 변동만으로 기존 동의서의 효력을 부정할 수 없다는 이유로, 양도인이 제출한 동의서의 효력이 여전히 유지된다는 견해가 있다.

필자의 사견을 말하자면, 양도인은 더이상 ‘토지등소유자’의 지위에 있지 않고 도시정비법 제129조에 따라 양수인이 승계하는 것은 조합설립 동의자로서의 권리와 의무이지 양도인이 제출한 동의서 자체는 아니므로 동의서 재사용과 관련하여 양도인의 동의서는 효력을 상실했다고 보는 것이 타당하다고 생각한다.

다만, 이에 대하여 도시정비법에 명문의 규정이 없고, 아직까지 대법원의 명시적인 판결도 없기 때문에 현장에서도 법리적인 다툼이 여전히 치열하다. 도시정비법을 개정하여 기존에 제출된 양도인의 동의서의 효력에 대하여 명시적으로 규정할 필요가 있다고 본다. 동의서 재사용과 관련하여 양도인의 동의서가 더이상 효력이 없다고 본다면, 양수인에게 새롭게 동의서를 징구해야 할 것이다.

Q. 그럼 동의서 재사용 특례에 관한 설명과 고지는 양도인과 양수인 중 누구에게 해야 할까?

A. 필자의 사견으로는 동의서 재사용에 관한 통지는 양도인이 아니라 ‘양수인’에게 해야 한다고 생각한다. 먼저 도시정비법 제37조는 ‘토지등소유자’에게 기존 동의서 재사용에 관한 통지를 하도록 규정하고 있는데, 양도인은 부동산의 소유권을 이전하여 더이상 토지등소유자의 지위를 가지고 있지 않기 때문에 동의서 재사용 통지의 대상이 아니라고 본다.

더구나 양도인은 정비사업에서 이탈을 하였기 때문에 해당 정비사업에 관하여 아무런 이해관계가 없다. 따라서 조합설립동의에 관한 의견을 물어볼 실익도 없다. 오히려 현재 부동산의 소유자인 양수인이 ‘토지등소유자’의 지위에 있고 또 해당 정비사업과 직접적인 이해관계를 가지고 있는 실질적인 당사자이기 때문에, 양수인에게 동의서 재사용에 관한 통지를 하는 것이 타당하다고 본다.

동의서 재사용에 관한 판례는 아니지만 과거 우리 대법원은 “조합이 종전의 조합설립인가처분에 대한 무효확인소송 또는 취소소송이 진행되고 있는 등으로 그 위법 여부 또는 효력 유무 등이 확정되지 아니한 상태에서 새로운 조합설립변경인가처분을 받기 위하여 토지등소유자로부터 동의를 받음에 있어서는, 비록 종전의 조합설립인가처분이 후에 무효 또는 취소로 확정되더라도 후속행위로 이루어진 협의취득에 의하여 소유권을 상실하였던 토지등소유자가 다시 새로운 조합설립변경인가처분을 위한 동의의 대상인 토지등소유자에 포함된다고 볼 것은 아니다”라고 판시한 바 있다.

위 판결만으로 양도인의 동의서가 유효한지 여부를 판단하기는 어렵지만, 적어도 새롭게 조합설립변경인가를 받기 위한 동의서 징구에 있어서 기존 양도인은 그 동의의 대상이 아니라고 명시적으로 판시하였다는 점에서 유의미한 판결이라고 생각한다. 위 대법원 판결의 취지를 종합하면, 동의서 재사용 특례와 관련된 통지 대상에 양도인은 포함되지 않으며 결국 양수인에게 통지하는 것이 타당해 보인다.

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[배경 설명]

조합설립동의서에 하자가 있어 새롭게 조합설립변경인가를 받아야 하는 상황이 발생한 경우, 도시 및 주거환경정비법 제37조는 기존에 징구한 토지등소유자들의 동의서를 재사용할 수 있는 요건에 관하여 규정하고 있다. 이때 조합은 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대 의사표시의 절차 및 방법을 설명ㆍ고지해야 한다. 이때 토지등소유자가 반대 의사표시를 할 경우 해당 동의서는 재사용이 불가능하다.

특히 도시정비법 제37조는 동의서를 재사용하기 위한 요건으로서, 제1항(동의서의 유효성에 다툼이 없을 것)과 제2항(기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 설명·고지)을 규정하고 있다.

법의 취지는 다음과 같다. 첫째, 동의서 유효성을 두고 일어날 수 있는 다툼을 조기에 종결시킨다. 둘째, 무분별한 동의서 재사용을 방지하고 토지등소유자들에게 반대의사를 표명할 기회를 실질적으로 보장한다.