상계뉴타운 소속 상계2구역이 시공단(대우건설-동부건설)과 공사비 증액 협상을 마무리하고, 관리처분계획(안) 수립을 위한 절차를 본격화한다. 상계2구역은 이달 초 조합원들에게 분담금을 통지하고 관리처분계획(안) 공람공고를 시작으로, 오는 12월 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 개최할 예정이다. 내년 상반기 노원구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받은 뒤, 하반기 이주를 목표로 하고 있다.

2일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 이날 대의원회를 열어 총 17개 안건을 심의한다. 대의원회 상정되는 주요 안건으로는 ▲공동사업시행 건설업자 협약 변경 ▲협력업체 계약변경 ▲이주비·사업비 대여 금융기관 선정 ▲관리처분계획 기준(안) ▲조합원 분양신청에 따른 평형배정 방법 결정 ▲조합정관 변경 등이다.

상계2구역은 공동사업시행자인 대우건설-동부건설과 시공비 증액 협상에 임해 왔으며, 최근 평당 공사비 595만원에 합의를 마쳤다. 2020년 10월 입찰 당시, 평당 공사비(472만원)와 비교하면 약 26% 증가한 수치다.

다만, 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액은 올해 10월 1일부터 건설공사비지수(한국건설기술연구원) 변동률을 반영하기로 한 만큼, 향후 실제 착공에 들어갈 때 공사비는 현 시점 합의한 금액(595만원)보다 커질 수밖에 없다. 그 전까지는 2024년 2월까지 물가변동으로 인한 협약금액 조정은 없다고 협약했으나, 공사비 증액 협상 과정에서 물가상승 반영 시기가 약 5개월 가량 앞당겨진 셈이다.

또한, 물가변동으로 인한 공사비 적용 방법도 변경됐다. 기존 협약 때에는 소비자물가지수(통계청)와 건설공사비지수(한국건설기술연구원) 중 낮은 수치를 따르기로 했었으나, 금번 협상 과정에서 건설공사비지수를 적용하는 것으로 바뀌었다. 조합 입장에서 물가상승 적용 방법은 기존보다 불리해졌으며, 당장 올해 10월 1일부터 물가상승분이 적용되기 때문에 실착공이 늦어질 경우 공사비는 현 수준보다 높아질 가능성이 높다.

대우건설-동부건설은 800억 한도 내에서 1.9% 이자율로 빌려주기로 한 사업비 조건도 철회하길 희망했다. 조합은 협의 끝에 사업비를 대여할 때 구간별 이자부담을 나누는 선에서 합의했다. 이자율 부담 주체는 ▲0~1.9% 이하(조합 부담) ▲1.9%~4% 이하(조합 50%+시공단 50%) ▲4% 초과(조합 부담)으로 결정됐다. 사업비 차입금 한도는 1,200억원으로, 무이자대여금과 유이자대여금이 각각 400억원, 800억원이다. 무이자대여금은 관리처분계획(안) 인가 시점에 금융기관의 프로젝트파이낸싱(Project Financing)을 일으킬 경우 바로 상환해야 한다.

공사비 지급 방식은 기성불에서 분양불로 바뀐다. 건설사가 조합과 공사계약을 맺는 방식은 크게 기성불과 분양불로 나뉜다. 기성불은 공사 진행상황(기성율)에 따라 공사비를 지급받고, 분양불은 분양수익으로 공사비를 충당하는 방식이다. 공사비를 지급받는 방식이 달라짐에 따라, 조합원들의 분담금 납부 조건도 달라졌다. 분담금 납부 비율은 ▲계약금(10%) ▲중도금(60%) ▲잔금(30%) 순이다. 중도금 비율이 기존 40%에서 20%P 늘어났다. 조합원들의 대출이자 부담은 기존보다 커질 수밖에 없다. 조합원들의 기본 이주비도 시공사의 지급보증 없이 직접 차입으로 변경됐다.

공사 기간은 기존 36개월에서 38개월로 늘어났다. 중대재해처벌법 시행으로 안전하고 튼튼한 공사를 짓기 위해 공기를 늘리는 방향으로 합의한 것이다.