신속통합기획 1차 후보지인 성북구 하월곡동 70-1번지가 올해 4월 신속통합기획(안)을 확정짓고, 최근 정비계획(안) 입안 절차에 착수했다. 하월곡동은 올해 5월과 6월 두 차례 추정분담금 검증위원회 심의를 거쳐 토지등소유자들에게 추정분담금도 안내했다. 현재 정비계획(안) 입안을 위한 주민동의서를 징구하고 있는 단계다.

14일 정비업계 따르면 성북구청 도시정비신속추진단은 최근 하월곡동 70-1번지 일대 정비계획(안)을 안내하는 주민설명회를 개최했다. 도시계획업체인 동해종합기술공사와 중앙감정평가법인이 프레젠테이션(PT) 발표를 맡았다. 하월곡동은 원활한 재개발 사업 진행을 위해 신속통합기획(안) 가이드라인에 맞게끔 정비계획(안)을 수립했다.

사업성을 나타내는 지표인 비례율은 108.52%로 추산됐다. 총수입 추정액(1조3,609억원)에서 총지출 추정액(9,052억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(4,199억원)으로 나눈 결과값이다. 향후 정식 감정평가는 조합설립 및 사업시행계획(안) 인가 이후 진행된다. 성북구 하월곡동은 신속통합기획 1차 후보지 21곳 중에서 세대당 평균 대지지분(사업 대상지 면적/세대 수)이 높아 사업성이 양호한 곳으로 평가되고 있다.

중앙감정평가법인 관계자는 "현재 하월곡동 70-1번지 추정분담금 통지내역은 정비계획(안) 입안을 위해 지난해 개정된 도시및주거환경정비법에 의거하여 준비한 개략적인 추정비례율과 분담금이기에 확정된 내용이 아니다"라며 "사업을 진행하는 과정에서 계속 바뀐다는 점을 인지해야 한다"고 말했다. 이어 "특히 하월곡동은 신속통합기획 1차 후보지 21곳 중에서 사업성이 아주 양호한 지역에 해당하는 것으로 평가된다"고 부연했다.

사업 대상지 면적은 80,699㎡며, 용도지역은 ▲제2종(7층이하)일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 공동주택 용지는 제3종일반주거지역으로 하며, 도로나 공원 등 기반시설 용지는 기존 용도지역을 유지하는 방향으로 계획이 수립됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(191.2%) ▲허용용적률(201.8%) ▲상한용적률(233%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성된다. 건폐율은 19.08%다.

토지이용계획(안)을 살펴보면, 공동주택 획지는 66,663㎡로 전체 약 83%를 차지한다. 정비기반시설 획지(14,035㎡)는 ▲도로(6,400㎡) ▲공원1(2,158㎡) ▲공원2(3,642㎡) ▲사회복지시설(1,835㎡)로 구성된다. 북측과 남측으로 폭원 8m 이상의 신설도로가 예정돼 있으며, 출입구는 오패산로와 오패산로3길, 신설도로(북측)에 설치된다. 근린생활시설은 주변 상권과의 연속성 확보 차원에서 오패산로와 오패산로3길에 배치된다.

재개발 사업을 통한 공공기여는 사업 대상지 면적(80,699㎡)의 약 10% 수준인 8,577㎡다. 토지 순부담 면적(4,307㎡)과 건축물 환산 면적(4,270㎡)을 합친 값이다. 건축물 최고높이는 100m며, 최고 층수는 35층이다. 최고 층수의 주동은 단지 중앙에 위치하며, 오패산로3길 쪽으로는 학교가 위치해 있어 낮은 층수의 주동이 들어선다. 공공보행통로(폭 5m)는 오패산로에서 오패산로3길을 잇게끔 단지 중앙에 배치된다.

토지는 총 755개 필지로 이뤄져 있으며 건축물은 총 572개동이다. 토지등소유자는 624명으로 집계됐다. 예상되는 총 주택공급 물량은 1,899세대로, ▲전용 39㎡(168세대) ▲전용 59㎡(763세대) ▲전용 84㎡(968세대)로 나뉜다. 조합원·일반분양 물량은 1,464세대로 전체 77%를 차지하며, 임대주택은 435세대로 전체 23%를 구성한다.

성북구청은 오는 9월 토지등소유자로부터 동의서를 징구한 뒤, 주민공람 및 주민설명회를 진행한 뒤 서울시에 정비계획(안)을 접수할 예정이다. 정비계획 입안 동의율은 토지등소유자의 3분의2 이상 및 토지면적의 2분의1 이상을 충족해야 한다. 성북구청은 내년 상반기 서울시 도시계획위원회(수권소위원회) 심의를 거쳐 정비구역 지정 결정을 받겠다는 계획이다.