신당10구역이 올해 2월 서울시 도시계획심의위원회로부터 수정가결을 받은 지 4개월여만에 구역지정 고시를 완료했다. 중구청의 지원사격을 받고 있는 만큼, 연내 조합직접설립제도 활용도 가시권에 들어온 것으로 전해진다. 조합설립에 앞서 구성될 주민협의체 수장은 중구청장이 임명할 예정이며, 부위원장은 토지등소유자들의 투표로 결정된다.

27일 정비업계 따르면 신당10구역의 정비계획(안) 상 추정비례율은 111.41%로 계산됐다. 총수입(1조1,153억원)에서 총지출(5,873억원)을 뺀 뒤, 종전자산추정액(4,739억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원(767세대)과 일반분양(340세대) 물량을 통한 수입은 각각 약 6,312억원, 약 3,292억원으로 집계됐다. 의무 임대주택(172세대) 수입은 약 543억원, 법적상한용적률 사용에 따른 임대주택(144세대)은 약 182억원이다.

총지출은 ▲공사비(4,918억원) ▲보상비(344억원) ▲관리비(28억원) ▲설계비(72억원) ▲감리비(101억원) ▲부대경비(347억원) ▲예비비(64억원)로 이뤄진다. 추정비례율은 평당 공사비 705만원, 일반분양가 평당 3,300만원을 기준으로 책정됐다. 공사비가 10% 상향되고, 일반분양가가 10% 줄어들 경우 추정비례율은 약 80%다. 반대로 공사비가 10% 하향조정되고, 일반분양가가 10% 늘면 비례율은 142%까지 오른다.

대상지 구역면적은 63,893㎡며, 작년 8월 서울시 신속통합기획(안) 가이드라인을 반영해 정비구역으로 지정됐다. 신당10구역은 ▲제2종(7층이하)일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역 ▲일반사업지역이 혼재돼 있으며, 종상향을 통해 제3종일반주거지역을 기존 9,948㎡에서 47,955㎡로 늘리는 게 정비계획(안)의 핵심이다.

예상되는 주택 공급 물량은 총 1,423세대다. 조합원·일반분양 물량은 1,107세대며, 임대주택은 316세대다. 신당10구역의 상한용적률과 법적상한용적률은 각각 249.89%, 299.49%다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률 증가분은 49.6%다. 증가된 용적률의 절반인 24.78%만큼은 임대주택을 지어야 한다. 용적률 증가분에 따른 임대주택은 ▲49㎡(20세대) ▲59㎡(85세대) ▲72㎡(39세대)로 144세대다. 용적률 증가분에 따른 분양주택은 140세대다.

총 주택공급물량(1,423세대)에서 용적률 상향에 따른 주택증가분(284세대)을 제외한 1,139세대 중 15%는 의무적으로 지어야 할 임대주택 수다. 1,139세대의 15%를 곱하면 약 172세대가 나온다. 결론적으로 신당10구역이 재개발을 통해 지어야 할 임대주택은 총 316세대다. 임대주택은 분양주택과 소셜믹스로 공급해야 하며, 임대주택 선정 또한 공개추첨 방법으로 진행해야 한다.