정비업체인 남제씨앤디와 건축사인 에이앤유디자인그룹이 강남구 일원동 649번지 모아타운 사업 추진에 나선 가운데, 대지지분이 넓은 단독주택·상가건물 소유주들을 위한 일반적이지 않은 사업계획을 발표해 관심을 모은다.

다세대주택(빌라) 소유주는 가장 작은 평형인 20평대만 선택 가능하고, 단독주택·상가건물 소유자들은 대형평형(펜트하우스 포함)으로 배정하는 방향이 핵심 내용이다. 특히, 20평대의 평당 분양가를 대형평형보다 비싸게 책정하면서 빌라 소유주들이 단독주택 소유주들이 내야 할 사업비를 더 부담하는 방향으로 설정됐다. 

25일 정비업계 따르면 남제씨앤디와 에이앤유디자인그룹은 이달 일원동649번지 주민제안형(모아타운) 설명회를 서울주택도시공사(SH공사) 강당에서 개최했다. 에이앤유디자인그룹은 일원동649번지를 강남의 마지막 원석이라며 프로젝트명을 '루미너스649(Luminous 649)'로 명명했다.

일원동649번지는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 혼재돼 있으며, 전체적으로 제2종일반주거지역을 전제로 계획을 수립했다. 일원로3길을 따라 지어진 곳은 제2종일반주거지역으로, 모아타운 혜택(종상향)을 받을 수 있지만 현재 용도지역을 유지키로 했다. 정북 방면으로 일조권 사선 제한을 감안할 때, 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다 하더라도 사업성 개선을 통해 얻어낼 실익이 없다는 판단에서다.

건축계획(안)에 따르면, 모아타운 사업을 통해 예상되는 주택공급 물량은 총 732세대다. 이중 조합원·일반분양은 629세대며, 평형대별로 ▲59㎡(425세대) ▲144㎡(140세대) ▲159㎡(35세대) ▲181㎡(14세대) ▲펜트하우스A(4세대) ▲펜트하우스B(4세대) ▲펜트하우스C(4세대) ▲펜트하우스D(4세대)로 구성된다. 나머지 103세대는 공공임대주택이다. 용적률과 건폐율은 각각 185%, 38%로 계획이 수립됐다.

삼창감정평가법인은 일원동649번지 토지등소유자들이 모아타운 사업을 진행함에 있어 부담해야 할 개략적인 추정분담금도 안내했다. 토지와 구분건물은 종전자산추정가액은 각각 3,801억원, 2,549억원으로 계산됐다. 토지시세는 용도지역(1종·2종), 도로조건(4m~15m), 이용상황(주거용·상업용), 접근성에 따라 달라진다. 다세대건물은 신축년도, 층, 전용부분 위치 등에 따라 다양한 시세를 나타낸 것으로 집계됐다.

조합원 분양가는 59㎡의 경우 평당 5,000만원, 그 밖의 대형평형은 3,500만원에서 4,000만원 수준이 될 것으로 안내했다. 59㎡의 일반분양 공급가는 평당 5,700만원으로 추정했다.

남제씨앤디가 59㎡ 분양가를 대형평형보다 높게 설정한 건 모아타운 사업을 위한 단독주택·상가건물 소유주들의 동의를 이끌어내기 위한 강구책이다. 남제씨앤디는 일반적인 재개발 방식으로 접근하지 않아야 한다는 점을 강조했다. 일원동649번지가 모아타운 주민제안을 진행하는 과정에서 사업을 위한 동의율을 얻어내려면 특별한 관리처분계획(안)이 필요하다고 느껴 제안한 것이다.

사업비는 총 3,527억원으로, ▲공사비(2,575억원) ▲무대비용(772억원) ▲국공유지 취득비용(179억원) 등으로 산출됐다. 공사비는 평당 650만원을 기준으로 책정됐다. 일반분양 수입은 아파트와 상가, 임대주택을 합쳐 2,184억원으로 예상했다. 총수입추정액(9,890억원)에서 총지출추정액(3,527억원)을 뺀 뒤, 종전자산추정액(6,350억원)으로 나눈 비례율은 100%다. 사실 비례율은 사업 초기엔 만들 수 있는 숫자라, 삼창감정평가법인에서 비례율 100%에 맞춰 각종 금액들을 추정했을 것으로 관측된다.

개략적인 추정분담금(혹은 환급금) 또한 다세대주택과 단독주택·상가건물 소유주들을 나눠 설명했다. 다세대주택 소유주들은 종전자산추정액이 약 3억원 정도일 경우, 가장 작은 평형인 59㎡를 선택할 때 약 9억5,000만원을 추가적으로 내야 한다. 단독주택·상가건물 소유주들은 종전자산추정액이 약 25억원일 경우, 마찬가지로 가장 작은 평형인 59㎡를 선택할 때 약 12억원을 돌려받을 수 있다는 점을 비교 설명했다.

업계 관계자는 "모아타운 사업지 내 단독주택·상가건물 소유주들의 반대가 심하자, 남제씨앤디와 에이앤유디자인그룹이 일원동649번지를 대상으로 나름의 묘수를 둔 것으로 보인다"며 "다만 모아타운 사업지 내 다세대주택 소유주들이 많은데, 단독주택·상가건물 소유주들이 부담해야 할 사업비를 본인들이 추가적으로 부담하는 것에 대해서 어떻게 받아들일지는 신중하게 지켜봐야 할 것"이라고 설명했다.

한편, 지난해 하반기 모아타운 후보지로 선정된 일원동 대청마을 북측구역은 이달 22일(토) 서울주택도시공사(SH공사)에서 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 설명회를 개최한다.