불광5구역이 정비사업전문관리업자로 ㈜태형피엔씨를 새롭게 낙점한 가운데, 목표로 했던 연내 관리처분계획(안) 총회 개최가 가능할지 업계 관심이 모아진다. 연초 조합원 분양신청을 완료한 조합은 관리처분계획(안) 공람공고를 준비 중이며, 내년 상·하반기 각각 관리처분계획(안) 인가와 이주개시를 이뤄내겠다는 복안이다.

28일 정비업계 따르면 불광5구역 재건축 조합(조광흠 조합장)은 지난 2021년 인가받은 사업시행계획(안)을 원안으로 관리처분계획(안)을 인가받은 뒤, 조합원 이주 및 철거 기간에 맞춰 설계변경 인허가를 진행할 예정이다. 올해 9월에는 은광교회와 협상에 나설 종교시설 협상단도 구성했다. 은광교회는 2008년 12월 18일 지정된 불광5구역 정비구역 내에 포함돼 있는 상황이다.

그간 은광교회는 조합에 지속적으로 정비구역에서 제척시켜줄 것을 요청해 왔다. 이에, 조합은 2021년 7월 29일 총회 의결을 통해 은광교회 부지를 구역계에서 빼기로 결정했다. 은평구청은 2022년 11월 정비계획(안) 변경을 위한 주민 공람공고도 진행했다. 정비계획 변경(안)에는 획지3으로 분류된 은광교회(2,100㎡)가 빠져 있다. 다만 정비계획 변경(안)은 아직 지정고시되지 않았다. 법적으로 은광교회는 아직 제척되지 않았다.

불광5구역은 조합원 분양신청을 두 차례에 걸쳐 진행했으며, 분양신청 대상자 1,507명 중에서 1,452명의 조합원이 분양을 신청했다. 앞서 은평구청장이 선정한 2개 업체(중앙감정평가법인·대일감정평가법인)는 사업시행계획인가 고시일(2021.09.23)을 기준으로 표준지 공시지가에 의한 지가변동률을 반영하고 위치·형상·규모·접면도로 등 개별요인을 감안해 종전 토지 및 건축물 가격을 평가했다.

신청 평형에 대한 순위 결정은 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회 전에 공개된다. 물론 설계변경이 진행될 예정이라, 연내 조합원들에게 발표될 평형 결정은 참고 정도만 하면 된다. 향후 조합원 재분양 신청이 예정돼 있기 때문이다. 설계변경은 분양 세대 수를 추가 확보하고 단지 및 세대 평면구조를 전반적으로 개선하는데 목적이 있다.

한편, 시공사로 선정된 GS건설이 입찰제안서에 기재한 주요 조건으로는 ▲공사비 산정기준일(2023년 11월) ▲공사비 지급방법(기성불) ▲공사기간(착공 후 37개월 이내) ▲착공시기(이주완료 후 12개월 이내) ▲미분양 시 최초 일반분양가로 대물변제 ▲조합원 분담금 납부(입주시 100%) ▲물가상승에 따른 공사비 조정(착공 전·후로 인상 없음) ▲지질여건 변동시 설계변경은 지질조사서 기준 등이 꼽힌다.

GS건설은 시공사 선정 당시, 원안설계와 대안설계 모두 평당 공사비 약 538만원을 맞춰왔다. 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 조정은 착공 전·후로 인상이 없다는 조건을 입찰제안서에 담았지만, 향후 실착공 때에는 조합과 공사비 증액 협상을 진행할 것으로 관측된다. 공사비는 조합원들이 사업성과 직결되기에, 향후 공사비 증액분을 최소화해 비례율 하락을 조금이라도 방어해야 하는 과제가 남아 있다. 시공비 증액 협상은 설계 변경 인허가 작업이 끝난 이후에 본격화될 것으로 전망된다.

한편, 불광5구역은 올해 총회에서 ▲사업시행계획 인가(용적률 235.01% / 2,387세대) ▲교회부지 제척 후(용적률 233.73% / 2,302세대) ▲설계변경을 통한 완화적용(용적률 249.80% / 2,400세대)이 이뤄질 것이란 점을 설명했다. 2023년 정기총회 주요 안건으로는 ▲조합 예산 의결 ▲자금 차입 ▲정비업체인 ㈜석진플랜 계약해지 ▲정비업체 선정(태형피엔씨, 피닉스씨엠씨, 제이앤비코퍼레이션) ▲GS건설 공사도급계약서 및 금전소비대차계약서 계약체결 추인 등이 상정된 바 있다.