신속통합기획 1차 후보지인 마천5구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 공청회를 완료했다. 마천5구역은 지난 2011년 거여·마천 재정비촉진계획 변경(안)을 결정하는 과정에서 편입됐으나, 3년 뒤 존치관리구역으로 변경됐다. 존치관리구역으로 바뀐 지 10년 만에, 신속통합기획 후보지로 재개발을 추진하게 됨에 따라 상위 계획인 재정비촉진계획(안) 변경 작업에 본격 나섰다.

20일 정비업계 따르면 송파구청은 최근 마천5구역의 재정비촉진계획(안) 변경 목적의 공청회를 개최했다. 재정비촉진계획(안) 작성을 위한 도시계획업체로는 KTS엔지니어링이 참여했다. 변경 예정인 재정비촉진계획(안) 상 주요 내용은 ▲마천성당 제척 ▲제2종일반주거지역(종상향) ▲공공기여에 따른 순부담률(10.09%) ▲공공임대주택 등이다.

대상지 면적은 108,039㎡로, 기존 용도지역은 ▲제1종 ▲제2종(7층이하) ▲제2종 ▲제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 송파구청은 제1종·제2종(7층이하)을 제2종일반주거지역으로 종상향시키는 방향으로 재정비촉진계획 변경(안)을 입안할 예정이다. 대상지 면적(108,039㎡)은 공동주택(90,286㎡)과 근린생활시설(1,320㎡), 정비기반시설(16,432㎡)로 구성된다.

정비기반시설은 ▲도로 ▲광장 ▲공공청사 ▲파출소 ▲공원1 ▲공원2 등으로 구성된다. 토지등소유자들이 재개발을 통해 기부채납하게 될 면적은 10,904㎡다. 기부채납은 토지와 건축물(환산부지)로 분류된다. 순수하게 토지로만 내놓는 기부채납은 ▲도로(3,888㎡) ▲공원(9,286㎡) ▲광장(127㎡)이다. 나머지 공공청사, 파출소, 공공임대주택, 공공임대상가, 도서관 등은 대지지분(토지)과 환산부지(건축물)를 합쳐 결정된다.

결과적으로, 대상지 면적(108,039㎡)에서 기부채납 면적(10,904㎡)이 차지하는 비율은 10.09%다. 이 비율이 바로 공공기여에 따른 순부담률이다. 송파구청은 공공기여 계획을 수립하는 과정에서 도로, 공원 등 정비기반시설을 1순위로 하는 기본 방향을 설정했다. 공공청사, 파출소, 도서관 등 공공시설을 2순위로 생각했고, 마지막 3순위로 임대주택과 공공임대상가 등을 채택했다.

마천5구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲기준용적률 상향(210%) ▲상한용적률(234%) ▲법적상한용적률(249%) 등이다. 재정비촉진계획(안) 상 허용용적률이라는 표현이 없기에, 기준용적률(190%)에서 20%p 올려 '기준용적률 상향'이라는 표현을 사용했다. 기준용적률에서 기준용적률 상향(허용용적률)까지 가기 위해선 공공보행통로, 공개공지, 열린공지 등의 인센티브 기준을 맞춰야 한다.

기준용적률 상향(허용용적률)에서 상한용적률로 가기 위해선, 토지 및 건축물 기부채납을 진행해야 한다. 마천5구역은 순부담률 10%를 통해 용적률 24%(234%-210%)를 얻을 수 있었다. 상한용적률(234%)에서 법적상한용적률(249%)로 가기 위해선, 초과된 용적률(15%)의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다.

예상 공급물량은 2,178세대로, 분양주택과 임대주택이 각각 1,605세대, 573세대다. 임대주택은 ▲재개발 의무임대주택(274세대) ▲기부채납 임대주택(231세대) ▲법적상한용적률에 따른 임대주택(68세대)으로 구성된다. 의무임대주택은 재개발 시, 전체 세대 수의 15% 혹은 전체 연면적의 10%를 무조건 지어야 한다. 기부채납 임대주택은 앞서 언급했듯, 기준용적률 상향(허용용적률)에서 상한용적률까지 가기 위해 필요하다.

유성환 KTS엔지니어링 상무는 "마천5구역은 국공유지 비율이 23~24% 정도에 이르고, 구역 내 도로도 많다"며 "토지등소유자들이 생각하기에, 임대주택 숫자가 많아보이는 것도 높은 국공유지 비율과 관련 있다"고 설명했다. 이어 "기부채납 용도의 임대주택을 줄일 수 있지만, 줄이게 될 경우 다른 기부채납 방법을 찾아야 한다"고 부연했다.