신속통합기획 1차 후보지인 노원구 상계동 154-3일대가 추정분담금 산정을 마치고 정비계획(안) 수립을 위한 동의서 징구에 매진하고 있다. 상계동 154-3일대는 대부분 제2종일반주거지역(7층이하)이나, 제3종일반주거지역으로 '2단계 종상향'을 전제로 재개발 사업을 진행키로 결정됐다.

17일 정비업계 따르면 노원구청은 지난 달 상계동 154-3 일대 정비계획(안) 입안 및 구역지정을 위한 동의서 징구 안내문을 토지등소유자들에게 발송했다. 정비계획(안) 입안 동의서에는 ▲소유자 인적사항(소유권 현황) ▲정비계획(안) 찬반(동의·반대) ▲조합직접설립제도 찬반(동의·반대) ▲구역계 변경 찬반(동의·반대) 관련 의견을 묻는 항목이 기재돼 있다. 첨부해야 할 서류로는 주민등록증, 여권 등 신분증 사본 1부다.

대상지 면적은 198,160㎡로, 용도지역은 ▲제2종일반주거지역(7층이하) ▲제3종일반주거지역 ▲자연녹지지역 등이 혼재돼 있다. 지난 2021년 신속통합기획 후보지로 선정될 당시 구역 면적은 192,670㎡였으나, 정비계획(안) 수립 과정에서 토지 정형화 작업으로 면적이 늘어났다. 토지이용계획(안)을 보면, 획지(종교시설 8개소 포함)는 전체 구역 면적의 약 84%를 차지하고, 정비기반시설은 도로·공원·사회복지시설·공공청사다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(242.26%) ▲법적상한용적률(284.95%)로 계획됐다. 재개발에 따른 순부담 면적은 18,193㎡로, 약 10%에 못 미치는 수치다. 최고높이는 125m 이하로, 건축물은 최대 39층까지 올라간다.

건립 예상 세대 수는 4,334세대(분양주택 3,331세대+임대주택 1,003세대)다. 임대주택은 ▲재개발 의무임대(550세대) ▲기부채납 임대(114세대) ▲국민주택규모 임대(339세대)로 구성된다. 의무임대는 도시및주거환경정비법 상 재개발을 진행하면 반드시 전체 세대 수의 15% 이상을 임대주택으로 지어야 하는 규정을 따른다. 기부채납 임대는 상한용적률 혜택을, 국민주택규모 임대는 법적상한용적률 인센티브와 관련 있다.

정비계획(안) 입안 동의서를 징구하는 현 시점, 추정비례율은 108.43%다. 총수입 추정액(3조287억원)에서 총지출 추정액(1조8,743억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조646억원)을 나눈 결과값이다. 비례율은 재개발 사업을 통한 개발이익률을 의미하며, 조합원들의 분담금을 결정짓는 권리가액 산출의 기초 지표다. 조합원이 기존에 가지고 있던 자산과 재개발 이후에 획득하게 되는 자산의 비율로 이해하면 쉽다.

조합원 분양가는 전용면적별로 ▲39㎡(4.74억원) ▲59㎡(6.67억원) ▲74㎡(7.33억원) ▲84㎡(8.33억원) ▲114㎡(9.78억원)으로 추정됐다. 조합원들은 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(108.43%)을 곱한 권리가액을 갖고, 원하는 평형대의 조합원분양가와 비교해 개략적인 추정분담금 산출이 가능하다. 물론 향후 관리처분계획(안) 인가 시점, 종전자산 감정평가 및 분양가격이 확정되어야 정확한 분담금을 알 수 있다.