두 번의 도전 끝에 신속통합기획 명단에 이름을 올린 종로구 창신9·10구역이 토지등소유자를 상대로 신탁방식 사업설명회를 개최한 가운데, 설명회에 참석한 주민들의 관심은 4년째 정체돼 있는 '동의율'에 모아졌다. 코리아신탁이 마련한 질의응답(Q&A) 시간 대부분이 동의서 징구와 관련된 특별한 노하우를 묻는 데 할애될 정도였다. 창신9·10구역이 정비구역으로 지정되기 위해선 67% 동의율, 조합설립인가는 75% 동의율이 필요하다. 

코리아신탁은 이날(2일) 오후 6시부터 창신9·10구역 토지등소유자를 대상으로 신탁방식 정비사업 설명회를 진행했다. 발표자로 나선 강봉문 코리아신탁 부장은 주민들이 신탁방식 정비사업을 원활하게 이해할 수 있도록 조합방식과 비교 설명하며 프레젠테이션(PT)을 진행했다. 둔촌주공(조합과 시공사 간 공사비 협상 난항)과 헬리오시티(조합장 비리) 사례를 들며, 신탁방식은 속도감 있는 사업 전개가 가능하다는 설명이 주를 이뤘다.

신탁사를 사업시행자로 지정할 경우 재산을 강탈해 갈 것이라는 오해도 바로잡았다. 신탁법 제22조에 따르면, 신탁재산과 관련해서는 강제집행과 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 등을 할 수 없다. 코리아신탁은 금융감독원의 관리·감독을 받는 금융기관이라, 회사가 파산하더라도 신탁재산은 보호된다는 점도 설명됐다.

또한 재산권 행사(명의변경·임대차계약·근저당권 설정 등)에도 제약이 없다. 재산권 행사를 할 때에는 신탁등기를 잠시 해지해야 한다. 신탁사가 사업시행자로 지정·고시되기 위해선 국공유지를 제외한 사유지의 3분의1 이상 신탁계약을 체결해야 한다.

신탁 방식으로 정비사업을 진행할 경우 공사비·사업비를 줄일 수 있다는 점도 장점으로 꼽혔다. 시공사의 공사비는 크게 직접공사비(철거·토목·건축·설비 등)와 간접공사비(분양경비·금융비용·리스크비용 등)로 나뉘는데 신탁사는 간접공사비를 줄일 수 있다는 게 요지였다. 시공사는 도급공사금액에 일정 부분을 분양경비로 설정하기 때문에 예상보다 적은 분양경비가 들더라도 시공사가 마진으로 가져간다. 반면 신탁사는 간접공사비를 사용하지 않을 경우 조합원들의 비용절감으로 이어지고, 결국 이익으로 귀속된다는 설명이다.

강 부장은 "창신9·10구역의 토지등소유자들의 재산권과 관련된 주요 사항은 총회에서 결정되며, 신탁사는 지정된 수수료 외 별도로 수취하는 이익은 없다"며 "코리아신탁은 업계 평균 대비 낮은 부채비율을 바탕으로 사업 초기엔 자체 자금으로, 사업 중·후반기엔 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜 자금조달에 나설 것"이라고 말했다. 이어 "물론 시공사와 달리, 신탁사는 사업비 관련 대여금 이자를 수취한다"고 부연했다.

설명회 말미 진행된 질의응답(Q&A)의 화두는 '동의서 징구'에 집중됐다. 실제로 창신동은 토지등소유자들로부터 자금을 모아 동의서 징구를 위한 외부 용역업체 비용으로 충당해 왔다. 이에 코리아신탁은 동의서 징구 관련해서 소규모 좌담회를 열면서 사업성을 중심으로 토지등소유자들을 설명해 나가겠다고 답했다. 이후에도 주민들은 동의율을 올리기 위해 지원사격해 줄 수 있는 부분에 대해 질문했다.

A주민은 "뉴타운에서 해제된 뒤, 공공재개발과 두 차례 신속통합기획 공모를 진행했지만 매번 동의서를 징구할 때마다 동의율이 40%대 머물러 있다"며 "신탁 방식을 통해 재개발을 진행할 경우 동의서를 징구할 묘책이나 노하우가 있는지 궁금하다"고 질문했다. 신속통합기획 후보지로 선정됐지만 종국에 주민동의율 75%를 확보하지 못할 경우 재개발이 무산될 수 있음을 우려한 대목이다.

창신·숭인동은 2007년 뉴타운 사업지구로 지정됐다. 다만, 얼마 지나지 않아 2013년 전 구역이 통째로 해제됐다. 주거지역 곳곳에 봉제공장들이 산재돼 있었던 터라 주민들 손으로 사업이 종결됐다. 뉴타운 출구전략을 감행하던 박원순 전 서울시장은 창신·숭인동을 1호 도시재생사업 지구로 지정했다. 하지만 전면 개발이 아닌 보존에 무게중심을 뒀던 사업이었고, 막대한 예산에도 불구 실질적인 주거환경 개선은 이뤄지지 않았다.