구로구 가리봉동 115번지 일대 신속통합기획(안)이 2022년 후보지로 선정된 지 1년 만에 모습을 드러냈다. 구로구청은 서울시로부터 받은 신속통합기획(안)을 가이드라인으로 삼아, 정비계획(안) 수립과 입안 절차를 밟게 된다. 가리봉동은 2010년 재정비촉진지구(뉴타운)로 결정됐지만, 주민들의 반대로 해제된 후 도시재생 사업을 진행해 왔다. 가리봉동은 'G밸리'를 품은 도심형 주거지로 다시 태어날 예정이다.

29일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과는 구로구 가리봉동 115번지 일대의 신속통합기획(안)을 토지등소유자들한테 공개했다. 서울시는 현재 제2종일반주거지역·제2종일반주거지역(7층이하 포함)의 가리봉동 용도지역을 제3종일반주거지역·준주거지역으로 종상향시킬 예정이다. 최고층수는 49층이지만, 창의적인 디지인을 적용할 경우 유연한 높이계획 적용이 가능할 전망이다.

서울시는 사업대상지 위치별로 토지이용 밀도를 다르게 가져간다. 일조권 사선 제한이 적용되는 구로남초등학교 쪽으론 저층 위주의 판상형 공동주택을, G밸리(1단지)와 인접해 있는 곳은 25층 내외의 타워형 공동주택을 계획하고 있다. 남부순환로변 쪽은 최대 49층 높이의 타워형 공동주택을 지을 예정이다. 토지이용 밀도를 최대한 높여 사업성을 확보하는 반면, 공공보행통로와 공공임대주택(700세대) 등의 공공성도 포함됐다.

사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(228%) ▲법적상한용적률(349%) 순서로 수립됐다. 다만, [2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획]에 따라 소형주택(60㎡ 이하)을 확보할 경우, 기준용적률과 허용용적률은 각각 20%p씩 상향 조정된다. 용적률 계산식의 시작점이 190%에서 210%로 올라가게 될 경우, 초과용적률(법적상한-상한)에 따른 임대주택은 줄어든다. 물론 기본계획이 바뀔 경우엔, 변경 기준을 따라야 한다는 게 서울시 설명이다.

신속통합기획 후보 공모에 나설 때와 달라진 점은 구역계다. 서울시는 가리봉시장을 제척하는 방향으로 신속통합기획(안)을 수립했다. 가리봉시장의 총 필지 수는 37개소로, 구역계 포함됐던 필지는 14개소였다. 14개소 중 재개발에 동의한 필지는 4개소에 불과하다. 서울시는 가리봉시장에 주차장환경 개선사업 국가 예산이 이미 투입됐고, 현행법상 전통시장 인정 요건(점포 수 50개 이상·건축물 점유 토지면적 1,000㎡ 이상)을 감안해 구역계에서 제외키로 결정했다. 다만, 서울시는 지구단위계획(안)을 통해 가리봉시장을 계속해서 밀착 관리해 나갈 방침이다.

가리봉동은 구역계 내 신축 아파트인 동일센타시아(162세대)와 2018년 신축한 공공청사를 존치할 계획이다. 구역 한가운데 동일센타시아가 위치해 있다는 점은, 토지등소유자들 입장에선 건축의 제한을 갖게 해 아쉬운 부분으로 꼽힌다. 다만, 전체 토지면적의 약 40% 가량을 준주거지역으로 확보하는 만큼 사업성 만큼은 다른 후보지 대비 경쟁우위를 가질 것으로 관측된다. 현재 주택공급계획은 약 2,200세대 내외로 예정돼 있다.

물론 앞선 계획 세대 수(2,200세대 내외)는 소형주택 확보계획이 반영돼 있지 않은 만큼, 향후 세대 수는 늘어날 가능성이 높다. 가리봉동 115번지 일대 면적은 84,222㎡다. 토지등소유자는 626명으로 집계됐다. 한편, 주민설명회 질의응답(Q&A) 시간에는 단독주택·다가구주택·상가건물 등을 소유한 주민들이 시세 대비 낮게 책정될 수밖에 없는 현행 종전자산감정평가 방법에 아쉬움을 토로했다.