"관점의 차이도 있고, 답답한 상황도 꽤 많았습니다. 그렇지만 대우건설 대표이사가 이름을 걸고 약속한 내용(118 프로젝트)은 살아 숨쉬고 있습니다. 역대 최고의 명품 주거단지를 선사할 수 있도록, 가진 역량을 다해 최선의 노력을 다하겠습니다. 다만 118프로젝트 패널티로 조합에서 제안한 총 공사비(7,900억원)의 물가상승률 5%만큼 대우건설에서 부담하는 건 수용 불가임을 말씀드립니다."

22일 정비업계 따르면 김주석 대우건설 강북영업지사장은 이달 18일(금) 한남2구역 조합원들이 자리한 설명회에서 ▲계약 협의 진행상황(협의안건 4가지) ▲조합의 추가 요구사항 수용 불가 ▲118프로젝트가 불가하더라도 계약을 유지할 경우의 조건 등과 관련 프레젠테이션(PT) 발표를 진행했다. 금번 설명회는 다음 달로 예정된 대우건설 시공권 해지 안건과 관련, 대우건설이 조합원들께 직접 설명할 수 있는 자리를 만들어 달라는 요청에서 비롯됐다.

대우건설은 2022년 11월 시공사로 선정된 이후 한남2구역 조합과 지속적으로 도급계약서 작성을 위해 협의해 왔다. 수많은 공문을 통해 조합과 충분히 소통했고, 협력업체들과도 4차례 중대한 설계변경 협업도 진행했다는 게 대우건설 관계자의 설명이다. 전체 60개 정도의 계약서 문구 중에서 1조부터 10조까지 조율이 됐지만, 올해 3월부터 6월까지는 조합 집행부 임원 선거로 인해 실질적인 계약협상이 중단됐다고 부연했다.

홍경태 신임 조합장 체제로 출범하면서 4가지 협의가 진행 중이다. 이중 사업비로 전환된 대여금(유이자)의 금리 기산일은 2022년 12월 5일로 확정했다. 대우건설이 입찰보증금으로 기 납부한 400억원 중 200억원을 반환하는 조건으로 프로젝트금융(PF)을 조달하기 전까지의 금리도 5.9%로 고정키로 결정했다. 이 부분은 대우건설과 한남2구역 조합이 합의에 도달한 사항이다. 나머지 3가지 사항은 협의가 완료되지 않았다.

우선, 118프로젝트의 가능/불가능 여부를 판단하는 시점이다. 대우건설은 지난해 시공사 선정 당시, 확약서를 통해 이주 및 철거기간 내 118프로젝트를 실현시키겠다는 점을 언급했다. 기존 사업시행계획(안)에 맞춰 관리처분계획(안) 인가를 받고, 조합원들의 이주 및 철거기간 동안 재정비촉진계획(안)-사업시행계획(안)-관리처분계획(안) 등 일련의 인허가 작업을 진행하겠다는 게 대우건설의 계획이었다.

다만, 한남2구역은 사업시행계획(안) 설계도면에서 경미한 변경으로 대안설계를 진행하지 않겠다는 공식 의사를 전달했다. 조합 집행부의 이같은 결정에 따라 대우건설이 약속한 118프로젝트 실행 여부와 실행 가능시점이 수면 위로 부상했다. 빠른 시일 내 대우건설이 118프로젝트의 가능 여부와 판단 시점을 조합원들에게 알려줘야 한다는 방향으로 국면 전환이 이뤄진 것이다.

대우건설은 118프로젝트의 가능 여부 판단 시점을 2024년 8월 31일까지로 제안한 상황이다. 향후 118프로젝트가 불가능하다고 결론이 났을 경우, 그 시점까지 투입된 설계 비용과 사업시행계획(안) 변경 관련 용역비용은 부담하겠다고 밝혔다. 마지막으로 조합 사업비 관련 이자비용도 부담하겠다고 덧붙였다. 물론 대우건설의 이같은 제안을 한남2구역 조합은 받아들이지 않은 상황이다.

김주석 대우건설 지사장은 "대우건설 내부적으로도 수용하기 힘든 조건이었지만, 반드시 사업을 완수해야 한다는 각오로 임했다"며 "관련 협의 내용을 명확히 문서화해 공사도급계약서(안)에 포함시킨 뒤 조합에 제출하겠다"고 설명했다. 이어 "하지만 대우건설이 앞서 제시안 내용만으로는 조합의 요구사항과 기대를 충족할 수 없었다"고 아쉬움을 표했다.

한남2구역 조합은 118프로젝트가 불가할 경우, 물가상승에 따른 공사비 변동액의 5%를 대우건설이 패널티로 부담해야 한다는 점을 전달했다. 착공기준일도 지금의 2025년 1월에서 2026년 1월로, 1년 유예해야 한다고 밝혔다. 이에 대해, 대우건설은 입찰에 정당하게 참여해 시공사로 선정된 건설사 입장에선 막대한 부담으로 수용이 불가하다고 답했다. 대우건설 내부적으로 누구도 결정할 수 없는 부분임을 전달했다.

한남2구역의 총 공사비는 약 7,900억원으로, 물가상승률 5%에 해당하는 변동금액은 약 395억원이다. 추가적으로 착공 1년을 유예했을 경우, 물가상승률 3%를 가정하면 약 237억원이 나온다. 도합 630억원 이상 되는 금액은 대우건설이 부담해야 한다는 점은 받아들일 수 없는 제안임을 명백히 밝혔다. 대우건설 관계자는 이견의 폭과 입장차를 해소하기 어려움을 현장에서 토로했다.

대우건설은 118프로젝트가 해지되더라도 한남지구 지침에 따른 재정비촉진계획(안) 변경과 대안설계 성과물은 아무런 조건 없이 한남2구역 조합원 분들께 귀속할 수 있다는 점을 어필했다. 또한, 118프로젝트를 성사시키지 못해 시공사 지위를 박탈당하더라도, 한남2구역 조합을 상대로 어떠한 법적 소송도 제기하지 않겠다고 약속했다.

추가적으로, 118프로젝트가 불가하더라도 대우건설과의 시공계약을 유지해 줄 경우의 조건도 제안했다. 118프로젝트 달성률만큼 물가인상률과 착공기준일 유예 부분을 수용하겠다는 것이다. 예를 들어, 118프로젝트 달성률이 100%면 물가인상률과 착공기준일 관련해서 대우건설이 부담해야 할 부분은 없다. 달성률이 50%면, 물가인상률 2.5%만큼 공사비를 부담하고, 착공기준일도 6개월 유예할 수 있다는 게 대우건설의 제안이다. 달성률이 0%면, 물가인상률(5%)과 착공기준일 1년 유예 모두 받아들이겠다는 것이다.

118프로젝트 달성률과 관련해선 ▲고도 ▲스카이브릿지 ▲덮개공원 ▲건폐율 완화 등 여러 카테고리가 있다. 카테고리별 점수를 환산해서 달성률을 구할 수 있다는 게 대우건설 관계자의 설명이다. 118프로젝트 관련 카테고리를 정하는 것에서 시작해, 각 카테고리별로 점수 배분을 어떻게 해야 할지와 관련해서 향후 조합과 협의해야 한다. 조합원들의 재산권과 직결되기에, 협의 난이도는 당연히 높을 수밖에 없다.

대우건설이 수주를 위해 제안한 '118 프로젝트'는 재정비촉진계획(안) 상 높이계획(90m)을 118m까지 완화하겠다는 내용이 핵심이다. 기존 조합의 원안설계를 획기적인 방향으로 개선하고, 조합원들의 설계 변경에 대한 염원을 해결하겠다는 것이 제안 취지다. 건폐율은 32%에서 23%로 약 9%p 낮추고, 최고층수 14층에서 7개층이 상향 조정된 21층 설계를 통해 랜드마크 명품단지로 만들겠다는 게 세부 내용이었다.

현장에 참석한 A조합원은 "대우건설이 지난 8개월 동안 서울시와 어떤 협의를 진행했고, 협의 내용이 무엇인지에 대해 궁금했지만 관련해서는 명확한 답변을 듣기 힘들어 아쉬웠다"며 "118프로젝트 관련 믿고 기다려주는 게 맞는지, 가능성 없는 일임을 인지하고 시공사 교체에 힘을 실어야 할지 판단하기 어렵다"고 설명했다. 이어 "대우건설 OS 요원들이 일부 조합원들을 규합하고 있는 상황에서 한남2구역 집행부에서 현재 처한 상황을 지혜롭게 잘 해결해 주길 바라고 있다"고 강조했다.