상계뉴타운 내 상계2구역이 이달 관리처분계획(안) 기준 마련을 위한 총회를 개최하는 가운데, 조합원들을 대상으로 입주권 대신 임대주택을 받을지 여부와 관련 설문조사를 진행하고 있어 관심이 모아진다. 상계2구역은 59㎡·64㎡·75㎡·84㎡ 일반분양이 없어, 사업성을 확보하는 데 어려움을 겪고 있다. 조합원 재분양신청 시 59㎡·64㎡·75㎡·84㎡ 타입에 일정 물량을 일반분양분으로 미리 확보하기 위한 전략으로, 조합원들을 대상으로 임대주택 수요조사에 나선 것이다. 갑작스레 수억원 오른 분담금에 입주권 프리미엄(P)도 떨어지고 있다는 게 현장 전언이다.

13일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발(김남현 조합장) 조합은 이달 16일(토) 오후 1시 노원구청에서 관리처분계획(안) 수립을 위한 임시총회를 개최한다. 총회 안건으로는 ▲제1호(공동사업시행 건설업자 협약 변경) ▲제2호(협력업체 계약변경) ▲제3호(상현교회 합의서 체결) ▲제4호(이주비·사업비 대여 금융기관 선정) ▲제5호(이주대책비, 영업보상금 지급) ▲제6호(이주지연 손실금 부과) ▲제11호(관리처분계획 기준) 등이다.

상계2구역은 이주비용(임차보증금 대위변제 및 추가이주비) 관련 수요조사에도 착수했다. HUG 보증 이주비대출은 종전자산감정평가의 60%까지 가능하나, 금액 부족으로 이주가 힘든 조합원들에 대한 추가 이주비 필요 금액을 확정하기 위함이 목적이다. 수요조사를 통해, 추가 이주비 조달규모를 정확히 파악해야 조달금리를 최소화할 수 있다. 추가이주비를 신청한 조합원은 향후 추가이주비 대출을 취소할 수 없다.

기본 이주비 대출금리는 올해 11월 기준 4.97%다. 대출금리는 Cofix(6개월, 신규취급기준) 기준금리 3.97%에 가산금리 1%를 더해 결정됐다. 세입자에게 돌려주기 위한 임차보증금 대위변제의 경우, 조합은 사업비 PF를 일으켜 조합원에게 대여하게 된다. 향후 입주 시, 원금 및 이자비용을 조합에 내야 한다. 추가 이주비와 관련한 대출금리는 CD수익률에 7% 가산금리를 더한 10.83%로 예상된다. 1억원을 대출받을 경우, 입주 시 1억4,513만원을 상환해야 하는 것으로 조합은 안내했다.

상계2구역의 조합원 분양가는 평형대별로 ▲59㎡(6.9억원) ▲64㎡(7.5억원) ▲75㎡(8.2억원) ▲84㎡(9.3억원)로 안내됐다. 공사비는 최근 공동사업시행자인 대우건설-동부건설과 증액 협상을 완료했다. 2020년 입찰 당시 평당 공사비는 472만원이었으나, 최근 합의한 금액은 평당 595만원으로 약 26% 증가했다. 다만, 물가상승(Escalation) 적용이 당장 올해 10월 1일부터 건설공사비지수로 반영된다. 향후 실제 착공에 들어갈 때, 공사비는 현 시점 합의한 금액(595만원)보다 커질 수밖에 없다. 물가상승 적용 기산일은 2024년 2월이었으나 협상 과정에서 5개월 당겨졌다.

일반분양가의 경우, ▲64㎡(10.8억원) ▲75㎡(11.7억원) ▲84㎡(13.3억원)로 추정됐다. 다만 상계2구역은 일반분양 물량이 많이 부족한 상황이라, 이를 해결하기 위해 조합원들을 대상으로 분양신청을 하지 않고 임대주택을 받을 것인지와 관련해 수요조사까지 착수한 상황이다. 조합원들이 임대주택을 희망하는 만큼, 일반분양이 늘어나 조합 분양수입이 증가할 것이라 판단한 것이다.

상계뉴타운 내 A공인중개사는 "조합원 분양가도 국민평형 10억 시대가 오고 있는 거 같다"며 "분담금 영향으로 인해, 입주권 프리미엄(P)은 무피까지 내려온 상황"이라고 현장 분위기를 전했다. 이어 "조합에서도 사업성 확보를 위해 여러 노력을 해주는 것으로 알고 있다"며 "다만, 조합원 중에서 분양신청하지 않고 임대주택을 신청할 사람은 많지 않을 것으로 생각되기에, 향후 입주 시점 분담금은 지금보다도 높아질 것으로 보는 조합원들이 많다"고 설명했다.