상계2구역이 작년 12월 총회에서 부결된 관리처분계획(안) 일부 내용을 수정·보완해 이날 조합원들한테 공개한다. 종전보다 수입추산액을 늘리고, 정비사업비를 감액해 전반적으로 사업성을 개선한 내용이 핵심이다. 확보한 사업성을 비례율에 반영할지 혹은 종후자산평가금액을 조정하는 방향으로 갈지는 추후 조합원 선택에 맡길 계획이다. 상계2구역이 관리처분계획(안) 수립을 원만히 해낼 수 있을지 관심이 모아진다.

19일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 이날 오후 5시 구역 내 위치한 상현교회에서 조합원 설명회를 개최한다. 작년 12월 총회에서 부결된 관리처분계획(안) 수정내용을 공유하기 위함이 목적이다. 수입추산액은 일반분양(225억원)과 보류지(40억원)를 합쳐 총 265억원이 늘어난다. 정비사업비는 각 항목별로 예산을 감액시키는 방향으로 총 815억원을 줄였다.

수익(+265억원)과 비용(-815억원)을 감안하면, 종전 관리처분계획(안) 대비 약 1,070억원 정도의 사업 개선 효과가 발생했다. 1.070억원 수지 개선을 반영하는 방법은 크게 2가지(비례율·종후자산감정평가)다. 첫 번째 방안은 통상 사업성 지표로 여겨지는 비례율을 조정하는 것이다. 비례율은 기존 98%에서 118%로, 약 20%p 개선될 전망이다. 조합원들은 종전자산감정평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 산정한다.

A조합원의 보유 물건이 약 3억원의 종전자산평가를 받았다고 가정하자. 비례율 98%를 적용할 경우, 권리가액은 2억9,400만원이다. 현재 상계2구역 조합원 분양가는 59㎡와 84㎡가 각각 약 6.9억원, 약 9.3억원 수준이다. A조합원이 59㎡와 84㎡를 선택했을 때, 분담금은 약 3.96억원, 약 6.36억원이 계산된다. 하지만 개선된 비례율(118%)을 적용했을 때, 권리가액은 3억5,400만원이다. 오른 권리가액만큼 분담금이 줄어든다.

비례율은 정비사업에서 사업성 지표로 여겨지는 경우가 일반적이나, 감정평가사들은 조합원들 간 '종전자산 비율'을 지칭하는 개념으로 본다. 비례율은 수익에서 비용을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산감정평가 총액으로 나눈 결과값이다. 전체 조합원들 중에서 내가 재개발 사업에서 차지하고 있는 지분율로 봐도 무방하다. 따라서 비례율이 큰 폭으로 오르게 될 경우, 종전자산감정평가액이 큰 조합원들의 경우 상대적으로 유리하다. 통상 조합이 비례율을 100% 전후로 맞추는 이유도 조합원들 간 형평성을 고려하기 위함이다.

종후자산감정평가(조합원 분양가)를 조정하는 방향으로 결정할 수도 있다. 기존 비례율을 98%로 냅두고, 조합원 분양가를 다시 정하는 것이다. 현재 조합이 예상한 종후자산감정평가 하락 조정금액은 전용면적 별로 ▲43㎡(기존 조합원분양가보다 3,000만원 하락) ▲59㎡(기존 조합원분양가보다 5,000만원 하락) ▲74㎡(기존 조합원분양가보다 6,000만원 하락) ▲84㎡(기존 조합원분양가보다 7,000만원 하락) 등이다. 조합원 분양가를 내릴 수 있는 총액은 사업성을 개선한 총액(1,090억원) 만큼만 가능하다.

금일 예정된 설명회에서 우선적으로 꼼꼼하게 살펴봐야 할 건 사업성 개선(수입추산액-정비사업비) 부분이다. 사업성이 개선되어야, 조합원들의 분담금이 줄어들기 때문이다. 물론 수입추산액과 정비사업비는 사업이 진행되는 내내 계속 바뀐다. 정비사업에서 속도가 사업성이라는 이야기가 나오는 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 조합이 지난 1달 간 고심 끝에 내놓은 관리처분계획(안) 보완내용이 조합원들의 공감대를 이끌어낼 수 있을지 벌써부터 관심이 모아진다.