지난 1년 조합장 해임총회로 사실상 업무가 마비됐던 노량진6구역이 새 집행부를 맞아 그간 산적해 있던 조합업무 처리에 전념하고 있다. 노량진6구역은 노량진뉴타운 내에서도 매입해야 할 국공유지 비율이 타 구역 대비 상대적으로 높은 편이다. 기존 집행부에서 제때 처리하지 못한 매입작업에 속도를 내고 있지만 사업성을 지키기 위한 법적대응도 신중하게 검토해 나갈 방침인 것으로 전해진다.

9일 정비업계 따르면 노량진6구역은 작년 말 한국자산관리공사(kamco)와 '국유자산 매매계약' 체결 관련해서 노량진동 294-556번지에 대한 매각 결정가격에 이의를 신청했다. 노량진동294-556번지는 영등포중·고등학교 옆쪽 등용로4길로, 조합에서는 해당 지번의 도로가 도시 및 주거환경정비법 제101조(국공유지의 무상양여 등)에 따라 무상양도 되어야 한다는 주장과 함께 감정평가 재검토를 요청했다.

노량진6구역은 해당 지번의 도로는 향후 정비기반시설 설치비용에 상응하는 범위 안에서 사업시행자인 조합에게 무상으로 양도되어야 한다는 주장이다. 비용을 투입해서 정비 후 국가에 기부채납할 도로인데, 조합에서 막대한 비용을 지불하고 도로를 매입해야 함이 불합리하다는 입장이다. 하지만 국공유지 관리 주체인 한국자산관리공사는 등용로4길이 현황도로이기 때문에 법적으로 무상양도는 불가하다는 설명이다.

현황도로는 도로법상 도로는 아니지만 국가나 지방자치단체가 소유한 토지를 주민들이 도로로 사실상 이용하는 시설을 지칭한다. 등용로4길은 지목이 '도로'며 실제 주민들이 도로로 사용되고 있으나, 도시계획시설로 지정되지는 않았기에 무상양도되는 국공유지에 해당하지 않는다. 현재 판례도 현황도로는 무상양도 대상이 아니기 때문에 조합이 돈을 내고 유상매입해야 한다는 내용으로 나와 있다.

최근 한국자산관리공사는 노량진6구역의 이의신청을 받아들이지 않았고, 국공유지 매입 절차는 기존안대로 그대로 처리될 가능성이 높아졌다. 하지만 노량진6구역은 현황도로지만 재개발 사업을 거쳐 똑같은 용도(도로)로 기부채납되기 때문에 법리적으로 계속해서 대응해 나갈 방침으로 전해진다. 한국자산관리공사와 체결해야 할 국유자산 매매계약 금액은 총 493억원이며, 이중 도로는 약 110억원에 달한다.

국공유지 매입 관련해서 노량진6구역은 지난해 한 차례 큰 내홍을 겪은 바 있다. 지난해 1월 전 조합장이 조합원 총회 없이 동작구청과 약 373억원 규모의 구유지(구청 소유) 매매계약을 체결하며 문제가 본격적으로 수면 위로 부상했다. 통상적으로 구역 내 국공유지 관련해서는 사업시행계획인가 고사일로부터 3년 이내에 매수할 경우, 사업시행인가 당시의 평가금액으로 매수할 수 있다는 법령이 도시 및 주거환경정비법에 기재돼 있다. 이 시기를 놓치면 감정평가를 다시 해야 하기 때문에 매입가격이 올라간다.

하지만 노량진6구역은 2014년 사업시행계획인가를 받았지만 이후 국공유지 매입을 하지 않다가, 2021년 12월 31일 동작구청과 구유지 매각 계약을 체결했다. 조합이 동작구청에 내야 할 구유지 매입금액은 373억원이었고, 이는 감정평가액의 1.6배로 책정됐다. 사업시행인가 고시일로부터 3년 이내에 매입을 했으면 감정평가액의 1.1배인 약 170억원만 지급하면 됐지만 계약이 미뤄지면서 조합원들의 부담도 증가하게 됐다.

이에 노량진6구역 조합원들은 조합원 총회 의결 없이 체결됐기 때문에 동작구청에 계약 무효화를 요청했지만 받아들여지지 않았다. 2021년 12월 말 계약을 체결한 노량진6구역은 계약금(5%)을 2022년 1월에 치렀으며, 잔금(95%)은 3월에 치르기로 했다. 하지만 조합장 해임 무효 가처분소송이 진행되면서 잔금을 지급하지 못했고 연체료가 발생했다. 납부기한(3월 1일) 익영업일부터 연체이자가 기산되기 시작했다.

결국 현 집행부로 바뀌면서 시공사(GS건설·SK에코플랜트)의 지급보증을 받아 주택도시보증공사(HUG)로부터 대출을 받아 연체료 12억원을 동작구청에 냈다. 노량진6구역 토지등소유자들은 법적 절차를 제대로 갖추지 않았기에 계약은 무효며, 무효 계약에 대한 연체료 청구도 제고해 달라는 요청을 했다.

하지만 작년 7월 취임한 박일하 동작구청장은 이를 수용하지 않았다. 당시 동작구청은 계약 체결 시 조합장의 신분을 확인했고 조합장의 해임 발의 여부나 해당 계약이 총회 의결을 거쳤는지 여부를 확인해야 할 의무가 구청에 있지 않다는 입장을 밝혔다. 조합원들은 국유지와 시유지를 감정평가금액의 1.1배를 적용한 것과 달리, 구유지의 경우 1.6배를 적용한 산출 내역 공개를 요청해 놓은 상황이다.

노량진6구역 조합원은 "작년 11월 시유지 계약 체결을 할 때에는 동작구청이 조합원 총회를 거쳐 진행해야 한다는 입장을 밝혔다"며 "전 집행부가 체결한 기존 구유지 계약은 조합원 총회 없이 진행된 사항인데 절차적 문제 제기를 받아들이지 않았다"고 분통을 터트렸다. 이어 "노량진뉴타운 내에서도 노량진6구역은 국공유지 매입비율이 상대적으로 높은 만큼 현 집행부도 사업비 최소화 노력을 계속 하고 있는 것"이라고 설명했다.

한편, 하나감정평가법인은 지난 2018년 노량진6구역의 종전자산평가금액으로 3,220억원을 책정했고, 이듬해 종후자산평가금액으로 7,477억원으로 평가했다. 한번 결정된 종전자산평가금액은 변하지 않는 가운데, 국공유지 매입비용과 이주비용, 향후 시공사의 평당 공사비 증액 가능성을 모두 고려할 때 비용 증가에 따른 비례율은 변화될 전망이다. 통상 비례율이 100%가 넘으면 해당 구역의 사업성이 양호함을 의미한다.