[법무법인 센트로]

Q. 여러 개 부동산을 소유하고 있던 조합원(다물권자)으로부터 하나의 부동산을 취득하면 추후 분양받을 수 있을까?

A. (최혜진 법무법인 센트로 변호사) 먼저, 배경부터 살펴볼 필요가 있다. 광주고등법원은 ①도시정비법 등 관계 법령이 분양대상자를 토지등소유자로만 규정하고 있을 뿐이고, ②조합원의 수와 분양대상자의 수가 반드시 일치하는 것으로 볼 수 없으며, ③분양신청권을 박탈하는 명시적 규정이 없는 점, ④수인이 1개의 부동산을 공유하고 있는 경우와는 다르고, ⑤분양권을 인정하더라도 조합 운영에 크게 지장이 발생한다고 보기 어렵다는 점을 이유로 양도인과 양수인 모두에게 독립된 분양자격이 주어진다고 판단하였다. 그러나 부산고등법원은 이와 반대로 하나의 분양자격을 공유한다고 판시하였고, 약 3년 만인 올해 2월 대법원에서 이에 관한 입장을 정리했다.

대법원의 입장은 도시정비법의 연혁과 개정 취지 등을 종합하면 위 사례의 경우 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자의 지위를 가진다고 보아야 한다는 것으로, 결국 조합원의 지위와 분양을 받을 수 있는 지위가 일치한다고 판단하였다.

도시정비법이 조합원의 지위에 관한 세부적 규정을 마련하고 있음에 반해 분양을 받을 수 있는 지위에 관하여는 비교적 단순하게 규정을 하고 있어 그동안 구역별로 다르게 판단하여 혼란이 발생하던 것을 통일시켰다는 점에서는 바람직하나, 이로 인해 전국의 많은 사업구역 내에서 분양권 취득을 목적으로 여러 개의 부동산을 소유한 자로부터 부동산을 취득한 사람들은 예상치 않게 독립된 분양권을 취득하지 못하게 되어 많은 손실을 입게 되었고, 양도인과 양수인이 하나의 분양권을 어떻게 나눌 것인지 추가적인 문제도 발생하게 되었다.

뿐만 아니라, 관련된 여러 가지 문제가 발생하게 되었는데 이에 관한 규정이 아직 마련되어 있지 않고 판결도 명확하지 않아서 정비사업구역 내에서 많은 혼란이 계속될 것으로 예상된다.

사례로 이해해 볼 필요가 있다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 명확하게 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정을 하고 있고, 위 대법원 판결을 적용하면 분양을 받을 수 있는 지위도 1개이다. 그런데 김 모씨가 A와 B 부동산을 가지고 있다가 이 모씨에게 B 부동산을 팔았고, 이 모씨는 B 부동산을 취득한 이후에 또 다시 C 부동산을 취득한 다음에 B 부동산을 박 모씨에게 팔았다. 이후 김 모씨는 A 부동산으로, 이 모씨는 C 부동산으로, 박 모씨는 B 부동산을 가지고 각자 분양 신청을 하였는데, 부동산의 소유자 변동 과정이 모두 조합설립이후에 있었고, 투기과열지구 지정이 되지 않은 경우임을 전제로 할 때 조합원의 지위와 분양을 받을 수 있는 지위는 몇 개라고 하여야 할까?

위 도시정비법과 대법원 판례의 입장을 엄격하게 적용해보면 김 모씨가 A와 B 부동산을 가지고 있다가 이 모씨에게 B부동산을 팔았으니 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 김 모씨와 이 모씨는 하나의 조합원의 지위를 가지고 분양을 받을 수 있는 지위도 한 개 뿐이다. 그런데 이 모씨가 또 다시 C 부동산을 취득함으로써 그 순간 이 모씨도 B와 C 부동산을 소유를 한 자가 되고, B 부동산을 박 모씨에게 파는 순간 박 모씨는 이 모씨와 조합원의 지위와 분양을 받을 수 있는 지위를 준공유하게 되는 것이다.

이렇게 이 모씨가 B 부동산을 사고 파는 과정에서 김 모씨, 이 모씨, 박 모씨는 조합원의 지위를 공유하게 되고 대법원 판례로 인하여 의도하지 않게 분양을 받을 수 있는 지위도 하나만 공유하게 되는 것으로 보인다. 만일 여기에 더해서 또 다른 부동산이 추가가 되면 그 관계는 걷잡을 수 없게 복잡해지게 되고, 몇 명이 조합원의 지위와 분양을 받을 수 있는 지위를 준공유하게 될지는 알 수가 없다.

하급심 판례 중에서는 이러한 관계에 대해서 이 중에 2개의 분양권이 인정된다고 하였는데, 김 모씨와 박 모씨가 B 부동산으로 인하여 하나의 조합원 및 분양 대상자의 지위를 공유하고, 이 모씨는 C 부동산을 가지고 하나의 조합원 및 분양 대상자의 지위가 인정되는 것과 같은 판시를 하였으나, 도시정비법 제39조 제1항 제3호와 위 대법원 판결의 입장을 고려하면 쉽게 납득하기는 어렵다.

정비구역 내에서 수년 간 반복되는 거래 가운데 특정 시기에 분양 대상자를 정하여야 하는 입장에서 모든 거래를 다 추적하는 것은 쉽지 않고, 투기 목적이 아닌 경우까지도 모두 다 엄격히 적용할 수는 없는 점 등을 고려하면 이러한 판결을 할 수 밖에 없는 사정도 이해가 안 되는 것은 아니나, 그로 인하여 누군가는 피해를 볼 수 밖에 없는데 그 기준이 마련되어 있지 않다는 것이 문제다.

필자의 의견으로는 조합은 가능하면 투기 목적이 아닌 경우에는 가급적 분양 대상자의 지위를 인정하여 조합의 개별적인 자유에 맡기는 것이 바람직해 보이나, 투기 목적인지 여부에 대한 판단과 형평에 반하는 한계가 있어 명쾌한 방법이 아니라고 할 수도 있다. 결국 입법적으로 해결을 하기 전까지는 계속 판례에 따르는 수 밖에 없고, 대법원의 판례를 기다려보아야 하겠지만, 계속 변경되는 정책 속에서 법의 사각지대에 놓이는 사람들이 없도록 좀 더 명확한 기준이 앞으로도 신설되길 기대한다.

글 = 최혜진 법무법인 센트로 수석변호사(choihj@centrolaw.com)