건축심의에 속도를 내고 있는 한남4구역이 공사비 관리를 전문적으로 맡아줄 건설사업관리(CM) 선정을 위한 경쟁입찰을 진행하고 있다. 조합은 시공사 선정에 앞서, 수익성(조합 분양수입)과 비용통제(적정 공사비) 모두를 잡겠다는 포석이다. 한남4구역은 다음 달 9일(토) 대의원회에 상정할 최종 후보를 확정한 가운데, 기술제안 심사에서 각각 1·2등을 차지한 한미글로벌과 무영씨엠 간 2파전 경쟁구도가 그려지고 있다.

27일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합은 이달 20일(월) 이사회에서 CM업체들의 기술제안서 프레젠테이션(PT) 발표를 진행하고, 종합평가 순으로 최종 4개 업체(한미글로벌-무영씨엠-해안건축-건원엔지니어링)를 대의원회 상정키로 결정했다. 한남4구역은 작년 7월부터 조합원들과 CM 도입의 필요성과 효과를 진지하게 검토해 왔고, 조합이 원하는 품질을 예산에 맞게끔 만들어야 한다는 당위성에 의견이 모아졌다는 후문이다.

정비사업 CM과 건축물에 대한 일반 감리는 그 역할과 투입시기가 다르다. 일반 감리는 주택법·건축법에 따라 착공부터 준공까지 정해진 시점에만 투입돼, 설계도면대로 건축물이 지어졌는지 확인하는 업무만 수행한다. 반면, 도시및주거환경정비법을 근거로 하는 정비사업 CM은 ▲비용절감 ▲공기단축 ▲품질향상 등의 기대효과를 가지고 프로젝트 초기 단계부터 투입되는 게 일반적이다.

CM 업체는 ▲비전문성에 기인한 협상력 저하(시공사 무리한 요구) ▲저가 자재(과도한 이윤 추구) ▲불합리한 설계변경 요구(조합원 분담금 증가로 귀결) 등 조합이 겪을 수 있는 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조한다. 이를 위해선, 조합에 상주하며 실질적 업무를 주도할 책임기술자(단장)가 누가 오는지에 따라 CM 업체 활용 결과가 180도 달라질 수 있다는 업계 중론도 심심찮게 들을 수 있다.

한미글로벌은 코스피 상장사로, 회사 주요 트랙레코드로는 ▲용산 국제빌딩 주변 제4구역 ▲용산 국제빌딩 주변 제5구역 ▲방배5구역(디에이치방배) 등이 손꼽힌다. 한남4구역의 기존 설계안의 사업성을 극대화하고, 거주 쾌적성 확보를 위한 설계 개선이 필요하다는 게 한미글로벌의 설명이다. 또한, 최신 평면구성 및 디자인 트렌드를 반영해 조합 수입을 올리고, 용산지역 인·허가 수행노하우와 네트워크를 적극 활용할 예정이다.

한미글로벌은 용산 국제빌딩 주변 4구역의 설계관리, 공사비 검증 등의 업무를 수행해 약 215억원의 사업비를 절감했다. 해당 사례는 차별화된 원가분석 능력을 통해, 조합 이익을 지킨 사례로 회자되고 있다. 한남4구역에는 공원부지와 저지대에 위치한 공동주택 부지의 환지를 추진해 한강 조망권을 확보하고, 부지활용의 효율성을 꾀하겠다는 내용을 제안했다. 한미글로벌은 사우디아라비아 내 친환경 도시 '네옴시티(NEOM)' 프로젝트에도 참여한다.  

무영씨엠은 정비사업 CM 실적에 자신감을 내비친다. 지난 5년간 총 12건으로 독보적 1위임을 어필하고 있다. 회사 주요 실적으로는 ▲신반포2차(재건축) ▲개포주공4단지(재건축) ▲이촌현대아파트(리모델링) 등을 꼽는다. 올해 3월 준공완료된 개포주공4단지(現 개포자이프레지던스)의 경우, 공사비 총 348억원(1차-180억원, 2차-168억원)을 절감해 조합으로부터 인센티브 2억원을 수령하기도 했다.

무영씨엠은 한남4구역 조합원들의 한강조망권 확보와 지하주차장 PIT(전기·수도·가스 배관이 지나가는 공간)를 축소하는 방안을 설계관리 사례로 제시했다. 주동의 방향·위치·형태를 조정해, 한강조망권을 기존 약 580세대에서 800세대 이상 확보할 수 있다는 설명이다. 지하주차장 PIT 공간을 ▲세대 창고 ▲스마트팜 ▲지하주차장 화장실 설치 등으로 활용할 수 있다는 점도 제안했다.

한남4구역 A조합원은 "2024년 시공사 선정에 본격 착수하는 만큼, 급변하는 대외 환경에서 시공사를 균형감 있게 견제하고, 조합에 우위를 가져다 줄 역량 있는 CM업체가 선정됐으면 한다"며 "대의원회에서 4곳 CM업체의 발표가 예정돼 있는 만큼, 한남4구역 현장 고민이 담겨 있는 제안을 기대해 본다"고 말했다. 이어 "조합원들 간 CM 필요성 논의가 정말 활발했던 만큼, CM 선정 작업이 잘 마무리됐으면 한다"고 부연했다.