방화뉴타운(재정비촉진지구)과 길 하나를 두고 연접해 있는 방화2동 592번지 일대가 모아타운 구역지정에 한 걸음 다가선다. 작년 상반기 서울시로부터 모아타운 후보지로 선정된 방화2동 592번지 일대는 토지등소유자들의 의견을 수렴한 뒤 하반기 모아타운 관리계획(안)을 입안할 예정이다. 강서구청에서 서울시로 입안을 진행하면, 서울시는 도시재생위원회 통합심의를 통해 모아타운 구역 지정 여부를 결정하게 된다.

12일 정비업계 따르면 강서구청은 방화2동 592번지 일대 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 지난 11일(화) 방화2동 주민센터에서 개최했다. 이날 발표는 도시계획업체에서 나온 류인정 ㈜도시류 대표가 맡았다. 류인정 ㈜도시류 대표는 구역계를 ▲1안(현재 가로 유지) ▲2안(현 가로 유지+사업실현성 제고) ▲3안(전구역 통합정비)으로 나눴고, 주민들한테는 2안을 설명했다.

1안은 현재 현황도로를 유지함에 따라 사업구역계 설정이 명확하고 개별 사업을 추진하기도 용이하다. 다만, 1구역 부지 면적이 5,500㎡로 협소하고 땅 모양이 부정형한 형태라 사업성을 확보하기 어렵다는 점이 단점으로 지적됐다. 2안은 현 도로체계를 유지하면서도 1구역의 면적이 1안(5,500㎡)보다 넓은 13,400㎡로 확대돼 토지이용의 효율화를 기했다는 점이 특징이다. 3안은 4개 구역으로 나눠 일반 재개발 수준의 정비가 가능토록 부지를 정형화했으나, 현 도로 상황을 전혀 고려하지 않았기에 전체 구역 동의 없이는 사업 추진 자체가 불가하다.

㈜도시류가 대표 케이스로 설명한 2안에 따르면, 모아타운은 총 7개 모아주택(가로주택정비사업)으로 구성된다. 모아주택은 ▲1구역(13,377㎡) ▲2구역(5,104㎡) ▲3구역(9,551㎡) ▲4구역(13,080㎡) ▲5구역(8,844㎡) ▲6구역(10,124㎡)으로 나뉜다. 노후도는 1구역과 5구역이 66.7%지만, 모아타운으로 지정될 경우 노후도 완화(67%→57%) 혜택을 받기 때문에 요건 충족은 문제 없는 상황이다.

모아타운 대상지 면적은 66,975㎡며, 김포공항 주변에 위치해 있어 공항시설법 제2조 14호에 따른 높이규제를 받는다. 방화2동 592번지 일대는 수평표면구역에 위치해 있어 해발고도 57.86m로 건축물 높이가 제한돼 있다. 대상지의 해발고도가 약 5~15m임을 감안할 때, 건축물 높이는 약 41~50m 수준까지밖에 올리지 못하는 것이다. 해발고도는 바다의 평균수면을 기준으로 계산된다.

현재 대상지는 제2종일반주거지역과 제2종(7층이하)일반주거지역이 혼재돼 있다. 전체 구역면적(66,975㎡) 중 제2종(7층이하)일반주거지역이 63,132㎡로 전체 약 95%를 차지한다. 다만, 모아타운 사업을 통해 일부 면적이 제3종일반주거지역으로 종상향된다. 종상향이 이뤄지고 난 후 용도지역은 ▲제2종7층이하(9,569㎡) ▲제2종(181㎡) ▲제3종(57,224㎡)으로 바뀐다. 이를 통해 도출해 낸 구역별 용적률 계획은 ▲1구역(245.7%) ▲2구역(275.8%) ▲3구역(248.8%) ▲4구역(269.5%) ▲5구역(271.5%) ▲6구역(270.1%) 등이다.

주택공급계획은 현재 737세대에서 1,816세대로 약 1,079세대 늘어날 수 있다는 설명이다. 물론 1,816세대 중에서 공공임대주택(59㎡)은 621세대로 전체 34%를 차지한다. 기존 세대 수(737세대)를 빼면 일반분양 물량은 6개 구역을 모두 합쳐 458세대다.