송파구 삼전동(하단) 모아타운 설명회가 성황리에 마무리된 가운데, 사업예정지 내 대부분의 모아주택(가로주택정비사업)이 노후도를 충족하지 못하고 있어 사업 가능 여부에 관심이 모아진다. 노후도는 재개발 사업을 할 때 정비사업 시급성을 가늠해 보는 기초 지표다. 올해 5월 기준 삼전동 하단을 구성하는 모아타운 사업예정지 3곳(A·B·C) 중 2곳이 노후도 50% 요건에 미달한다.

23일 업계 따르면 삼전동(하단)의 노후도는 ▲모아타운A(55.3%) ▲모아타운B(43.8%) ▲모아타운C(49.7%)로 집계됐다. 모아타운A만이 현 시점에서 유일하게 노후도 요건을 충족하며, 모아타운B와 모아타운C는 각각 8개월, 1개월이 지나야 충족할 수 있다. 물론 노후도 50% 요건도 모아타운 구역으로 지정되어야만 적용 가능한 수치다. 서울시는 모아타운 사업 활성화 차원에서 노후도 요건을 대폭 완화시켜줬다.

모아타운 구역이 지정된다 하더라도, 모아타운 구역 내 모아주택 대부분이 노후도를 충족하지 못해 단계별 사업 진행을 꾀하고 있을 것으로 전망된다. 모아타운A는 총 6개 모아주택으로 이뤄져 있는데, 이중 2개가 노후도 요건(57% 이상)을 못 맞춘다. 모아타운B는 5개 모아주택 모두 노후도 요건에 미달한다. 모아타운C는 총 6개 모아주택 중에서 5개가 노후도 요건을 미충족한다. 전체 17개 모아주택 중에서 12개가 기준 미달이다.

일례로, 모아타운B구역에 속한 B-1구역과 B-5구역이 노후도 요건을 맞추려면 각각 7개월, 4년 3개월이 걸린다. 신축빌라가 생기지 않는다는 가정 하에 계산된 기간으로 추정된다. 2개 구역 간 사업 진행속도는 단순 계산으로 3년 8개월의 차이가 생긴다. 당초 삼전동(하단) 모아타운을 주도하는 한국토지신탁과 유탑엔지니어링, 원양건축사사무소가 수시공모가 아닌 주민제안으로 후보지 지정을 준비하는 것도 노후도와 관련 있다.

수시공모에 필요한 동의율은 30%인데 반해, 주민제안은 동의율 66.7%가 필요해 지원자격 요건이 높다. 삼전동(하단)의 경우, 17개 모아주택 중 12개가 노후도를 충족하지 못해 서울시 수시공모는 쉽지 않을 것이란 판단을 내린 것이다. 주민제안 형태로 도전할 경우, 동의율 66.7% 징구까지 어느 정도 시간이 소요되기 때문에 그 사이 노후도 요건을 맞추는 모아주택 수도 자연스레 늘어날 것이라 판단했을 것으로 업계는 보고 있다.

삼전동(하단)은 모아타운 3개가 슈퍼블록을 이루며 면적만 약 30만㎡에 육박한다. 현재 구역계로 보면 모아주택 사업장만 17개에 달한다. 기존 세대 수만 6,400여세대다. 대형 시공사 입장에서 욕심을 낼 법한 입지적 강점과 크기를 가지고 있지만, 그만큼 사업 진행 과정에서 예측 불가능한 영역이 많을 수밖에 없다. 실제로 입찰참여의향서를 제출한 현대건설과 달리, 삼성물산은 복잡한 절차와 사업기간에 대한 우려로 검토의사를 접은 것으로 전해진다. 구역 내에는 삼전동 현대아파트가 리모델링을, 쌍용하이츠빌라는 가로주택정비사업을 진행하고 있어 사업도 혼재돼 있다.

업계 관계자는 "노후도 요건을 충족한 구역 먼저 진행하는 등 시간차를 두고 모아타운 사업을 진행해야 할 것으로 보인다"며 "주민제안에 필요한 66.7% 이상, 더 나아가 조합설립인가 동의율(80%) 확보가 가능할지부터 파악해야 한다"고 말했다. 이어 "현재 상황에서 개략적인 계획이 나왔을 뿐, 향후 진행 여부와 성사 가능성 관련해서는 원주민들과 투자자들 모두 신중한 접근이 필요할 것"이라고 부연했다.