'번동 섬마을'이라 불리우는 강북구 번동 429-97 일원(이하 강북구 번동)이 조합원 분양신청을 완료하고 사업시행계획 인가를 위한 준비로 분주하다. 서울시청과 강북구청도 모아타운 시범사업지로 스포트라이트를 받고 있는 것을 신경쓰고 있어, 올해 안에 사업시행인가 단계도 무난히 통과할 것이란 전망이 지배적이다. 강북구 번동이 모아타운(소규모주택정비) 관리지역으로 지정된 건 작년 5월이다.

30일 정비업계 따르면 강북구 번동은 5개 구역별로 조합원 분양신청을 마치고 올해는 사업시행계획 준비에 박차를 가할 전망이다. 모아타운은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'을 적용받아 사업시행계획서에 관리처분 계획도 포함된다. 사업시행계획 인가를 받게 되면 바로 다음 단계가 이주 및 철거다. 5개 조합과 공동사업시행 약정을 체결한 ㈜이룸에이앤씨도 사업시행계획을 위한 업무에 집중하고 있다.

모아타운 시범사업지인 강북구 번동은 총 5개 구역으로 나뉜다. 지난해 고시된 관리계획(안)에 따르면, 5개 구역은 ▲모아주택1구역(A-1) ▲모아주택2구역(A-2) ▲모아주택3구역(A-3) ▲모아주택4구역(B-1) ▲모아주택5구역(B-2)로 모두 가로주택정비사업이다. 모아주택1구역이 2019년 9월 조합설립인가를 받았고, 이듬해 2구역~5구역이 순차적으로 법적 단체인 조합을 구성했다.

5개 구역마다 종전자산평가금액, 종후자산예상평가액이 다르기 때문에 당연히 비례율도 다를 수밖에 없다. ㈜중앙감정평가법인을 통해 감정평가를 마친 강북구 번동의 경우, 5개 구역 모두 비례율이 100%가 넘는다. 사업성이 제일 좋은 곳은 비례율이 120%를 넘는다. 통상 비례율은 사업이 완료된 후 총 수입(분양대금)에서 총 사업비(공사비 등)를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값이다.

비례율 100%를 넘으면 사업성이 좋다고 여겨지는 게 일반적이다. 강북구 번동은 조합원 분양신청을 완료했기에, 조합원들에게 공지된 종전자산평가금액은 이제 변하지 않는다. 따라서 향후 일반분양 수입금액과 공사비에 따라 비례율은 변동된다. 현재 5개 구역은 시공사인 코오롱글로벌과 가계약을 체결한 이후 평당(3.3㎡) 공사비 책정을 위해 협의하고 있다.

강북구 번동은 다른 64개 모아타운 후보지와 달리 후보지로 선정되기 이전에 이미 모두 조합설립인가와 시공사 선정 작업을 끝냈다. 사업시행인가(관리처분계획 포함)와 이주·철거, 착공이 비슷한 시기에 이뤄질 수 있는 기본적인 준비작업과 환경을 갖춘 셈이다. 서울시가 모아타운 사업을 공표했던 작년 2월 이전에 이미 모아타운 사업 컨셉으로 가로주택정비사업을 진행해 온 것이다. 다른 64개 모아타운 후보지와 출발선이 다른 이유다.

업계 관계자는 "강북구 번동 5개 조합은 지난해 건축협정을 체결하면서 지하주차장을 함께 설치하고 향후 공동관리하는 내용으로 합의했다"며 "사업 초창기 주민들은 5개 구역별로 별도 시공사를 선정하는 것이 아닌 한 곳을 선정해 통합하는 방향으로 가로주택정비사업을 추진했다"고 말했다. 이어 "코오롱글로벌도 가로주택정비사업 1개가 아닌 5개였던 만큼, 어느 정도 사업성이 뒷받침된다는 판단을 내리고 들어왔다"고 부연했다.