모아타운 후보지로 선정된 풍납동 483-10번지 일원이 관청 주도로 관리계획 수립 착수에 나선 가운데 문화재 사정권 영향을 두고 업계 관심이 모아진다. 풍납토성 권역에 포함됐던 국토부 선정 지역(풍납동 토성초등학교 북측구역)은 1년여 만에 후보지 지정이 철회된 만큼 풍납동은 한강변을 접한 핵심 입지임에도 불구하고 개발과는 거리가 먼 지역으로 인식돼 왔다.

24일 정비업계 따르면 송파구청은 작년 12월 풍납동 483-10번지 일원과 거여동 555번지 일원을 대상으로 하는 모아타운 관리계획 수립 용역사로 ㈜인토엔지니어링도시건축사사무소를 선정했다. 계약금액은 4억995만원으로 용역기간은 2024년 1월 31일까지다. 용역사인 ㈜인토엔지니어링도시건축사사무소는 소규모주택정비사업을 유도하고 생활환경 개선과 체계적 도시관리 실현을 위한 모아타운 관리계획을 수립해야 한다.

풍납동 483-10번지 일원의 구역 면적은 43,339㎡로, 천호역(5호선·8호선) 9번출구를 품고 있다. 풍납동 483-10번지 일원에서 한강 방향으로는 풍납토성(국가지정문화재)이 자리잡고 있다. 풍납토성은 백제 시대 초기 한강변에 흙으로 쌓은 평지성으로 현재 6개 권역(Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ·Ⅳ·Ⅴ·Ⅵ)으로 관리되고 있다.Ⅰ권역은 사적으로 지정·매입된 지역이며, Ⅱ지역은 향후 사적으로 지정·매입해야 할 보상대상이다.

모아타운 후보지로 선정된 풍납동 483-10번지 일원은 Ⅴ권역에 포함돼 있으며, Ⅴ권역은 토성 인접지역과 백제 우물지 등 백제시대 유구가 확인된 지역이다. 보호구역으로부터 외곽 100~150m 이내 지역이 이에 해당한다. 지난 2021년 국토교통부가 국토부 선정(2차) 사업으로 뽑은 풍납동 토성초등학교 북측구역(19,509㎡)은 신동아파밀리에아파트를 포함한 Ⅲ권역이었다. Ⅲ권역은 백제문화층 내부에 포함되는 유존지역이다.

결과적으로 풍납동 토성초등학교 북측구역은 국토부 선정(2차) 사업으로 뽑혔지만 이내 후보지에서 철회됐다. 대신 풍납동 483-10번지 일원이 서울시 선정 모아타운 후보지로 이름을 올렸다. 송파구청은 풍납동 483-10번지 일원의 경우, 풍납토성과 인접해 있지만 바깥쪽에 위치해 있기 때문에 충분히 개발이 가능하다는 판단을 한 것으로 보인다.

이에 서울시는 풍납동 483-10번지 일원을 후보지로 편입시켰다. 한양도성과 풍납토성 등 역사문화환경 보존·관리 지역은 최종 대상지에서 제외한다는 점을 공식화했다는 점을 감안할 때, 풍납동 483-10번지 일원을 후보지로 선정한 건 문제될 것 없다는 판단을 내린 것이다. 다만 풍납토성은 1925년 대홍수 때 세상에 모습을 드러냈지만 이후 조사가 이뤄지지 않았고, 1997년 아파트 공사를 위한 터파기를 진행하면서 유물이 발견됐다.

풍납동 483-10번지 일원도 모아타운 후보지로 선정됐지만 향후 문화재 발굴 가능성 등을 염두에 두고 진행해야 하는 상황이다. 건축 관련 규제도 다른 모아타운 후보지 대비 많을 것으로 예상된다. 실제 풍납시티 극동아파트는 건물 전체가 미끄럼틀 같은 독특한 외향으로 만들어졌다. 문화재 보호구역 내 건축물은 경계 지표면에서 문화재 높이를 기준으로 높이가 제한된다. 입지가 좋지만 문화재 구역에 있어 주변 아파트 대비 시세가 낮다.

퐁납동 483-10 일원 현장에선 아직 모아타운 추진위원회 사무실은 없다. 송파구청이 소규모주택정비(모아타운) 관리계획을 수립하는 주체지만 향후에는 주민·정비업체가 사업을 이끌어 나가야 할 추진 동력임을 고려할 때, 아직 풍납동은 선제적으로 들어와서 사업을 진행하겠다는 업체들이 없는 것이다. 실제로 대로변 쪽 상가건물은 모아타운 구역에서 빠질 수 있다는 게 현장 공인중개사들의 중론이다.

업계 관계자는 "풍납동은 공사를 진행하면서 백제 초창기 유물이 발견될 수 있다는 우려가 있어 개발 관련해서 쉽게 접근할 수 있는 지역은 아니다"라며 "올림픽공원으로 이어지는 올림픽로 쪽은 1·2종 근린생활시설로 이뤄져 있어 구역에서 빠질 가능성이 높다"고 말했다. 이어 "하지만 단독주택 비율이 높아 모아타운 사업이 계획대로 진행된다면 사업성 측면에서는 다른 경쟁 후보들에 밀리지 않는 곳"이라고 부연했다.