상계2구역이 높아진 조합원 분양가로 혼란이 가중되고 있는 가운데, 최근 총회에서 관리처분계획(안) 수립 안건이 결국 부결됐다. 조합원의 3분의2 이상 동의를 얻어야 통과되는 안건이지만 개별분담금을 통보받은 조합원들이 반대표를 행사하면서다. 대우건설-동부건설과의 공사비 증액 협상 결과와 높은 금리로 인해 사업성이 떨어진 영향이 맞물린 결과다. 사업성 개선을 위한 묘안 찾기가 가능할지 관심이 모아진다.

19일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 조합원 분담금을 줄일 수 있는 방안들을 심사숙고하겠다는 점을 밝혔다. 또한, 총회에서 부정투표 현장이 목격됨에 따라, 조합 차원에서 경찰에 고소·고발을 진행키로 결정했다는 점도 알렸다. 앞서 상계2구역은 이달 관리처분계획(안) 수립을 위한 안건을 상정했으나 조합원들의 동의를 얻지 못해 사업성 보완 후 다시 총회에 상정해야 한다.

조합은 지난 11월 토지등소유자들에게 ▲종전가액(종전 토지 및 건축물 명세 및 사업시행계획 인가 고시일 기준 가격) ▲종후가격(분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액) ▲정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 분담금 및 납부시기 ▲보류지 등의 추산액 및 처분방법 등을 통지했다. 관리처분계획(안)도 지난 달 6일부터 이달 7일까지, 한 달여에 걸쳐 공람기간을 부여했다.

지난 2021년 고시된 상계2구역 사업시행계획(안)에 따르면, 총 공급주택은 2,200세대(임대주택 515세대 포함)다. 분양주택(조합원·일반) 물량은 1,685세대로, 전용면적 별로 ▲43㎡(10세대) ▲49A㎡(322세대) ▲49B㎡(66세대) ▲49C㎡(15세대) ▲59A㎡(576세대) ▲59B㎡(95세대) ▲59C㎡(12세대) ▲74A㎡(92세대) ▲74㎡(96세대) ▲84A㎡(194세대) ▲84B㎡(204세대) 등으로 구성됐다.

이듬해 진행된 조합원 분양신청도 사업시행계획(안)과 동일하게 진행됐다. 조합원과 보류지 물량을 제외한 일반분양은 ▲43㎡(10세대) ▲49A㎡(59세대) ▲49B㎡(20세대) ▲49C㎡(10세대) ▲59A㎡(20세대) 등으로 이뤄졌다. 조합원 분양가(59㎡~84㎡)는 약 2,200만원~2,300만원 수준에서 결정됐다. 59㎡와 84㎡ 조합원 분양가는 각각 약 5.5억원, 약 7.7억원 수준이었다.

하지만 올해 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 통보된 조합원 분양가는 대폭 상향 조정됐다. 59㎡와 84㎡ 조합원 분양가는 각각 약 6.9억원, 약 9.3억원 수준이었다. 1년 전 분양신청할 때보다 1억원 이상 증가했다. 공사비가 증가하면서 비례율 98% 수준을 맞추는 과정에서, 조합원 분양가 인상이 불가피했던 것으로 업계는 보고 있다. 더욱이, 상계2구역은 일반분양 물량도 소형평형(43㎡·49㎡·59㎡) 119세대에 불과하다.

조합이 사업성 확보 목적으로 일반분양을 미리 확보하는 방안에 대해 최근 수요조사에 착수한 것도 이 때문이다. 향후 설계 변경으로 재분양 신청을 해야 하는데, 이때 일반분양분(59㎡·64㎡·75㎡·84㎡)을 미리 확보하자는 게 골자다. 상계2구역은 사업시행계획(안) 원안대로 관리처분계획(안)을 수립하고, 향후 조합원 이주 및 철거 단계에 맞춰 설계 변경을 진행하려고 했었다. 설계 변경은 59㎡ 일부를 64㎡로 바꾸고, 펜트하우스 7세대를 추가하는 내용을 골자로 한다.

다만, 관리처분계획(안)이 무산되면서 조합의 일정도 차질이 불가피해졌다. 조합원 분담금을 줄이기 위해선, 분양수입을 늘리거나 사업비(공사비 포함)를 줄여야 한다. 일반분양을 조금이라도 더 확보하고자 수요조사를 진행하고자 한 노력이 분양수입 증대와 관련 있다. 물론 입주권을 포기하거나, 평형을 줄이려는 조합원들이 있을지는 지켜봐야 한다. 사업비를 줄여 사업성을 확보하는 것도 쉽지 않은 상황이다.

특히, 공사비는 당장 올해 10월 1일부터 건설공사비지수(한국건설기술연구원 발표) 변동률이 반영되고 있다. 10월 기준 건설공사비지수는 153.58이다. 관리처분계획(안)이 부결됐다는 건 실제 착공까지 시간이 더 지연될 수밖에 없다. 현 시점, 대우건설-동부건설과 합의한 평당 공사비(595만원)보다 커질 수밖에 없다. 물가변동에 따른 공사비 산정 방식은 기존(소비자물가지수·건설공사비지수 中 낮은 값)보다 불리해졌다.

결과적으로, 일반분양분을 추가 확보할지 여부를 묻는 수요조사 결과가 분양수입 증대에 가장 직접적인 요소로 작용할 전망이다. 실착공 기일을 빠르게 앞당길 수 있도록 남은 제반 절차(관리처분계획안 수립→인가→이주→철거)를 속도감 있게 진행하는 것도 사업비 절감과 관련 있을 것으로 보인다. 상계2구역이 관리처분계획(안) 총회 부결 상황을 얼마나 빨리 치유할 수 있을지 업계 관심이 모아진다.