비례율 118%로 조합원 분양신청을 완료한 마천4구역(송파구 마천동 323번지 일대)은 하반기 임시총회를 열어 관리처분계획(안) 안건을 의결할 예정이다. 우선 원안대로 관리처분계획(안)을 송파구청으로부터 받고, 올해 4월 정기총회에서 예고한 중대 설계변경(고급화 방점)을 진행할 것으로 업계는 보고 있다. 향후 설계변경·물가상승에 따른 시공비 증액도 예상돼 있는 만큼, 조합의 비례율 사수에 관심이 모아진다.

27일 정비업계 따르면 마천4구역의 조합원 분양신청 시점 추정비례율은 118.03%다. 총 수입(1조1,520억원)에서 총 지출(6,212억원)을 뺀 뒤, 분양신청한 조합원의 종전자산평가금액(4,496억원)으로 나눈 결과값이다. 총 수입은 ▲아파트 분양(1조180억원) ▲근린생활시설 분양(394억원) ▲기타 수입(969억원) ▲매출 부가가치세(24억원)로 구성된다.

총 지출은 사업 완료시까지 소요되는 공사비용, 철거비용, 설계비용 등 각종 용역업체 등의 용역비와 조합운영비 등으로 이뤄진다. 소요비용 추산액은 ▲설계비(64억원) ▲감리비(82억원) ▲정비사업전문관리비(27억원) ▲공사비(3,850억원, 매입 VAT 포함) ▲보상비(744억원) ▲조합운영비(123억원) ▲기타경비(1,319억원)로 이뤄진다.

추정비례율은 사업완료 후 총 수입금액(아파트·근린생활시설 판매금액)에서 전체 사업비를 제외한 금액을 분양대상자의 종전 토지 및 건축물의 감정평가금액으로 나눈 비율이다. 일반분양가가 동일하다는 전제 하에, 공사비가 10% 오를 경우 비례율은 109%로 9%p 떨어진다. 공사비가 20% 오르게 될 경우에는 비례율이 100.9%로 기존(118.03%) 대비 약 18%p 줄어든다.

마천4구역의 84㎡ 조합원 분양가는 약 10억원, 일반분양가는 약 12억원이다. 조합원 분양가는 일반 분양가의 평균 85% 수준으로 타입별 효용성 등을 고려해 책정됐다. 향후 일반분양을 진행할 때, 분양금액을 올릴 경우 공사비 상승에 따른 비례율 하락을 어느 정도 상쇄시킬 수 있다. 현재 평당 공사비는 시공사를 선정할 때 기준으로 587만원이다.

현재 정비계획(안)에 따르면 마천4구역은 아파트(10개동)와 부대복리시설(5개동), 근린생활시설(6개동)이 지어질 예정이며, 건폐율과 용적률은 각각 21.17%, 297.71%다. 공급 세대 수는 1,372세대로 ▲조합원·일반분양(1,065세대) ▲임대주택(175세대) ▲장기전세(132세대)로 구성된다. 조합원·일반분양 물량은 평형대별로 ▲45㎡(31세대) ▲59㎡(421세대) ▲84㎡(581세대) ▲100㎡(32세대)로 계획이 잡혀 있다.