강북구청은 이날(19일) 오후 3시 효성교회에서 번동 148번지 일대 정비사업 사전타당성조사 및 도시관리계획 수립 관련 주민설명회를 개최했다. 프레젠테이션(PT) 발표는 ▲기초현황조사 ▲개략적인 정비계획(안) ▲정비사업 실현가능성 검토(추정분담금 등) ▲향후 일정 순서로 진행됐다. 사전타당성조사는 정비구역을 지정하기에 앞서, 사업추진 가능성 여부를 확인하기 위한 목적으로 진행된다.

강북구청은 번동 148번지 일대 용도지역은 기존 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역(7층이하)으로 1단계 종상향을 진행하겠다는 방침이다. 토지등소유자(2,556명)를 최대한 수용하기 위해 전용 60㎡ 이하 소형주택을 다수 확보하는 방향으로 계획을 수립했다. 정한주택과 인접한 오현로21길 쪽은 기존 용도지역(1종)을 유지해 상층에는 공원을, 하층에는 주차장과 수도공급시설을 조성할 계획이다. 1,000세대 이상 규모의 재개발을 진행할 때에는 1세대당 3㎡ 규모의 공원·녹지 의무비율을 채워야 한다.

예상되는 주택공급 세대 수는 총 3,310세대다. 재개발을 할 때 상한용적률까지 의무적으로 지어야 할 임대주택은 285세대, 법적상한용적률 확보에 따라 지어야 하는 임대주택은 425세대다. 임대주택 수는 총 710세대로 모두 39㎡ 소형평형으로 공급된다. 나머지 2,600세대가 조합원 물량(2,556세대)과 일반분양(44세대)으로 구성된다. 분양 물량(2,600세대) 중 소형평형 39㎡가 1,800세대인 건 워낙 조합원 수가 많기 때문이다.

구릉지라는 토지 특성상 평균 층수는 10층 이하, 최고 층수는 13층 이하로 지어진다. 번동 148번지는 표고 40m 이상이 100%, 경사도 10도 이상이 62.7%에 해당한다. 1종일반주거지역과 2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있기 때문에, 용적률은 가중평균을 통해 계산됐다. 기준용적률과 허용용적률은 각각 105.6%, 170.6%며, 정비계획상 용적률은 186.01%다. 구역면적 대비 토지등소유자 수가 많아 건폐율은 60% 이하다.

대상지는 1986년에서 1995년 사이 구릉지에 조성된 저층 주거단지로, 높은 지형 단차와 협소한 내부도로로 인해 주거환경 개선이 절실한 곳이다. 다만, 구역 면적의 약 96%가 제1종일반주거지역으로 이뤄져 있는 탓에 사업성 확보가 쉽지 않은 곳이기도 하다. 물론 재개발 구역지정을 위한 필수요건(노후도·구역면적)은 모두 만족하며, 선택요건 중 노후도(연면적)·주택접도율·호수밀도를 충족하는 것으로 조사됐다.

구역 면적은 97,536㎡며 토지등소유자 수는 2,556명으로 집계됐다. 1ha당 561명의 높은 인구밀도를 형성하고 있으며, 거주 주민(2,643세대) 중 약 96%에 해당하는 2,533세대 가 전용 60㎡ 미만 소형주택에 거주하고 있다. 다세대빌라와 연립주택, 도시형생활주택 등 공동주택이 전체 건축물 수에서 91%를 차지하며, 단독주택과 다가구주택은 각각 2.6%, 1.3%에 불과하다.

김종일 대한감정평가법인 이사는 "추정분담금은 현 시점에서 개략적인 사업 계획을 전제로 작성된 만큼, 향후 종전자산평가금액(사업시행계획 인가 고시일 기준)과 종후자산평가금액(조합원 분양신청완료일)은 지금 수치와 달라질 수밖에 없다"며 "평당(3.3㎡) 공사비 약 700만원, 평당(3.3㎡) 일반분양가 약 2,300만원에서 2,600만원을 기초 자료로 추정된 비례율은 약 90.88%"라고 설명했다.