방화2구역이 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 재정비촉진계획(안)을 위한 변경 인허가 작업에 착수했다. 해당 사업대상지는 2021년 신속통합기획 후보지 21곳 중 가장 먼저 서울시 신속통합기획(안)을 확정지었으며, 한국토지신탁을 통해 신탁방식 정비사업을 진행키로 결정한 곳이다.

8일 정비업계 따르면 재정비촉진계획(안) 변경을 진행하고 있는 방화2구역의 추정비례율은 104.21%로 집계됐다. 총수입 추정액(6,575억원)에서 총지출 추정액(4,104억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(2,370억원)으로 나눈 결과값이다. 비례율은 약식감정평가에 따라 산출된 사항으로, 관리처분계획(안) 인가시 개별 물건에 대한 종전자산평가 및 분양가격 확정 결과에 따라 달라진다.

예상 주택공급물량은 728세대로, 자세히 살펴보면 ▲조합원(324세대) ▲일반분양(289세대) ▲재개발 임대주택(93세대) ▲도촉법 상 임대주택(22세대)으로 나뉜다. 사업비(4,104억원)는 ▲공사비(2,745억원) ▲보상비(432억원) ▲관리비(25억원) ▲설계비(80억원) ▲감리비(74억원) ▲부대경비(356억원) 등으로 세부내역이 구성된다. 공사비가 전체 사업비의 약 67%를 차지한다.

비례율 계산에 사용된 공사비와 일반분양가는 각각 평당 737만원, 3,399만원이다. 공사비가 10% 올라가고, 일반분양가가 10% 떨어지면 비례율은 73%까지 내려간다. 반대로 공사비가 10% 줄어들고, 일반분양가가 10% 올라가면 비례율은 135%까지 올라가는 구조다. 대상지 면적은 34,900㎡로 공동주택 획지와 정비기반시설 획지는 각각 31,977㎡, 2,923㎡로 구성된다. 건축계획 상 상한용적률은 217.44%, 예정 법적상한용적률은 230%로 수립됐다.

최고층수는 16층으로, 높이계획은 해발고도 57.96m 미만으로 건축물을 지어야 한다. 대상지 서측(중저층)에서 동측(중고층)으로 점진적으로 올라가는 모양의 스카이라인을 조성한다. 뉴타운(재건축) 사업을 진행 중인 방화3구역과 지리적으로 맞닿아 있는 만큼, 공공보행통로와 정비기반시설 등의 계획은 연계해서 수립해야 한다.

방화재정비촉진지구(방화뉴타운)는 ▲방화2구역 ▲방화3구역 ▲방화5구역 ▲방화6구역 ▲긴등마을로 이뤄져 있으며, 해태아파트와 청솔아파트는 존치관리구역으로 남는다. 방화2구역 면적은 34,900㎡로 기존 제2종(7층이하) 일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄진다. 국공유지를 제외한 기부채납 순부담률은 6%로 산출됐다.