무궁화신탁이 강북3구역 도시정비형 재개발 사업시행자 지위를 확보함과 동시에 정비사업위원회 위원(위원장·감사·위원)선출을 위한 선거관리위원회 구성에 착수했다. 강북3구역은 금양디엔씨와 삼일골든스톤, 교보증권이 지난 2020년 설립한 삼인PFV(프로젝트금융투자회사)가 개발사업을 진행해 왔지만, 무궁화신탁으로 사업시행자가 바뀌면서 새로운 국면을 맞이하게 됐다.

20일 정비업계 따르면 무궁화신탁은 이달 16일 강북구청으로부터 사업시행자 지정고시를 받았다. 강북3구역은 미아동 45-32번지 일대로, 정비구역 면적은 24,348㎡다. 정비사업 착수예정일은 사업시행자 지정고시일(2023.06.16)일며, 준공예정일은 2028년 12월이다. 무궁화신탁은 사업시행자 지정고시를 받은 당일 선거관리위원 모집공고를 내며 선거관리위원회 구성에 착수했다.

선거관리위원회는 위원장 1인과 간사 1인을 포함해 총 5인으로 구성되며, 정비사업위원회 위원 선출이 공정하게 이뤄질 수 있도록 관리·감독하는 데 목적이 있다. 선거관리위원 임기는 당해 선거업무가 끝남과 동시에 종료된다. 정비사업위원회는 신탁방식 정비사업에서 조합원들의 의견을 수렴하는 법적 기구다. 조합방식 정비사업에서 '조합'과 비슷한 역할을 수행하게 된다.

강북3구역은 올해 4월 27일 미아중심재정비촉진지구 내 재정비촉진구역으로 신규 설정됐다. 용도지역은 준주거지역(23,853㎡)과 일반상업지역(495㎡)으로 구성되며, 건폐율과 법적상한용적률은 각각 60% 이하, 500% 이하로 계획이 수립됐다. 최고높이는 130m 이하다.

강북3구역의 추정 비례율은 약 101.54%로 산출됐다. 총 수입(8,525억원)에서 총 지출(6,118억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(2,371억원)을 나눈 결과값이다. 종전자산평가 총액은 정비사업 준비위원회에서 선정한 중앙감정평가법인에서 약식평가한 금액이다. 토지는 인근 공시지가와 거래사례 등을 기준으로 추정했고 건물은 원가법을 전제로 책정됐다. 앞선 종전자산평가 총액(2,371억원)은 국공유지(약 374억원)와 현금청산대상자(약 125억원)를 제외한 금액이다.

조합원 분양가는 ▲전용39㎡(4.92억원) ▲전용59㎡(7.38억원) ▲전용84㎡(9.57억원)으로 추정됐다. 조합원들은 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(101.54%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 개략적인 추정분담금을 알 수 있다. 도시정비사업을 통해 공급되는 예상 주택 수는 총 922세대며, 이중 분양주택과 임대주택은 각각 692세대, 230세대로 구성된다.

세부적으로 살펴보면, 분양물량은 692세대로 ▲전용39㎡(7세대) ▲전용59㎡(171세대) ▲전용84㎡(514세대)로 구성된다. 임대주택은 상한용적률까지 의무적으로 지어야 할 공공임대주택 132세대와 상한용적률에서 법적상한용적률 확보를 위해 지어야 할 증가용적률 임대주택(39세대), 기부채납 공공임대(59세대)로 구성된다.

강북3구역은 2020년부터 삼인PFV(프로젝트금융투자회사)가 사업을 진행해 왔으며, 주주로는 금양디엔씨와 삼일골든스톤, 교보증권이 출자했다. 금양디엔씨와 삼일골든스톤은 각각 보통주 지분 약 95%, 약 5%를 들고 있으며, 교보증권은 우선주 50,000주를 보유하고 있다. 교보증권이 들고 있는 우선주는 의결권은 존재하지 않고 배당만 누적적으로 수취할 수 있다.

PFV는 법인세법 제51조에 의해 설립된 프로젝트금융투자회사로, 회사 자산을 특정사업에 운용하고 그 수익을 회사 주주에게 배분함을 그 목적으로 한다. 사업목적에도 강북3구역 도시정비형 재개발사업 시행이 기재돼 있다. 삼인PFV는 강북3구역 내 토지를 약 50% 정도 확보하고 있는 것으로 전해진다.