1. 서론

지역주택조합 사업이 유행처럼 전국적으로 확산되고 있다. 우리 주변에서도 가입자를 심심찮게 찾아볼 수 있을 정도로 많은 이들이 조합에 가입하였다. 그러나 사업의 불안정성과 불확실성으로 인해 조합으로부터 탈퇴를 희망하는 조합원들이 늘어나고 있고 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있는 것도 사실이다. 이하에서는 지역주택조합 탈퇴의 다양한 유형을 살펴보고자 한다.

2. 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴

지역주택조합에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항). 탈퇴를 희망하는 이는 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출하여야 하고(주택법 시행령 제24조의6 제1항), 조합은 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치기관의 장에게 분담금의 반환을 요청하여야 하며(주택법 제11조의6 제4항), 예치기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환하여야 한다(주택법 제11조의6 제5항).

즉, 지역주택조합에 가입한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 조합으로부터 탈퇴하고 납부한 분담금 전액을 반환받을 수 있다. 다만, 위 조항은 2020. 12. 11.부터 시행되기 때문에 그 이전에 지역주택조합에 가입한 자들에게는 적용이 없고, 위 조항은 또한 위 조항 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우에 적용하기 때문에 2020. 12. 11. 이전에 이미 조합원 모집 신고를 한 조합에 가입한 자들에게는 적용이 없다는 사실을 참고할 필요가 있다.

3. 조합가입계약의 취소

지역주택조합에 가입하는 이들은 조합, 업무대행사 또는 분양대행사가 마련한 홍보관에서 사업에 대한 설명을 듣고 조합가입계약서를 작성하는 경우가 대부분이다. 조합은 홍보 과정에서 보다 많은 가입자들을 확보하기 위해 과장 광고를 하는 경우가 종종 있다. 조합이 실제로 확보한 토지 비율보다 더 높은 비율의 토지를 확보하였다고 홍보하는 경우나, 추가부담금이 한 푼도 없을 것이라 홍보하는 경우 등을 예로 들 수 있는데, 이러한 조합의 홍보행위가 기망행위에 해당한다는 점을 입증하여 기망을 이유로 조합가입계약을 취소하고 납부한 분담금 전액을 환불받을 수 있다. 조합이 ‘사업이 무산되는 경우 납부한 분담금 전액을 반환해주겠다’는 내용의 안심보장증서를 교부하여 조합원을 모집하는 경우가 있는데, 안심보장증서를 교부 받은 조합원들이 분담금 전액 반환에 관한 조합원 총회의 결의가 없었다는 사실 및 조합원 총회의 결의가 필요하다는 사정을 몰랐다는 사실 등을 입증하여, 총회 결의 없는 무효인 안삼보장증서에 의한 기망 내지 착오를 원인으로 조합가입계약을 취소하는 예가 증가하고 있다.

4. 임의탈퇴

지역주택조합에 가입한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조 제8항). 다만, 대다수의 조합이 조합규약에 조합원의 임의탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정하도록 하고 있어 현실적으로 임의탈퇴가 쉽지는 않다. 뿐만 아니라, 탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있는데(주택법 제11조 제9항), 대다수의 조합이 조합규약에 임의탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만을 반환하는 것으로 규정하고 있어 임의탈퇴가 인정된 경우라 하더라도 실제로 반환받을 수 있는 분담금이 적은 경우도 많다.

5. 조합원자격 상실로 인한 탈퇴

지역주택조합에 가입한 자는 주택법 시행령 제21조에서 규정하고 있는 자격요건(무주택 요건, 거주 요건 등)을 갖추어야 한다. 자의든 타의든 위 자격요건을 결하게 된 자는 더 이상 조합원 지위를 유지할 수 없게 되는데, 이러한 경우 조합가입계약서에서 약정한 내용 내지 조합규약의 규정에 따라 납부한 분담금의 환급 절차가 이루어진다. 대다수 조합의 경우 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴의 경우 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지를 환급하는 것으로 규정하고 있다. 지역주택조합에서 탈퇴하고자 하는 자는 각자의 상황에서 가장 적절한 방안을 선택하여야 할 것이다. 다만, 개개인이 처한 상황이 상이하기에 어떠한 방안으로 탈퇴 절차를 진행하는 것이 바람직할지에 관하여는 전문가의 조력을 구하는 것이 좋을 것이다.