공덕A구역과 청파2구역이 지난 달 나란히 신속통합기획(안)을 공개한 가운데 제2종일반주거지역의 법적상한용적률(250%) 이내에서 재개발을 진행키로 가닥을 잡았다. 연접해 있는 두 개 사업장 모두 김용호 제일엔지니어링 부회장이 신속통합기획가(MP)로 참여해 작년 9월부터 신속통합기획(안)을 동시에 만들어 왔다. 컨셉 자체도 푸른언덕길(청파2구역)과 만리힐타운(공덕A구역)으로 비슷하다.

3일 정비업계 따르면 공덕A·청파2구역은 신속통합기획(안) 주민설명회를 마치고 하반기부터는 정비계획(안) 입안을 위한 동의서 징구에 나설 예정이다. 2개 대상지 모두 급경사의 구릉지(표고 40m 이상+경사도 10도 이상)라 가급적이면 현행 용도지역을 유지하는 게 원칙이었다. 주변에 제3종일반주거지역과 연접하거나 보도·차도 구분된 3차로 이상의 도로와 접해 있지 않아 최대 종상향은 제2종일반주거지역까지만 가능하다.

공덕A구역과 청파2구역의 구역면적은 약 82,000㎡로 동일하다. 구역면적은 거의 동일하지만 현재 용도지역의 가치는 다르다. 공덕A구역은 제2종일반주거지역(7층이하)로 이뤄져 있으나, 청파2구역은 제1종일반주거지역이 전체 면적의 약 60%를 차지한다. 시작점이 다르다 보니 청파2구역이 용적률 인센티브에 따른 반대급부로 임대주택을 더 많이 지어서 서울시에 제공해야 한다.

무엇보다 가장 큰 차이점은 토지등소유자의 숫자다. 청파2구역(약 1,500명)이 공덕A구역(약 800여명)보다 약 1.8배 많은 것으로 추정된다. 과거부터 청파2구역은 빌라 지분쪼개기가 성행했던 터라 대지지분이 작은 토지등소유자가 많을 수밖에 없다.

청파2구역이 공덕A구역보다 소형평형(39㎡) 위주로 건축계획을 가져갈 수밖에 없는 이유다. 청파2구역은 ▲39㎡(470세대) ▲49㎡(580세대) ▲59㎡(280세대) ▲74㎡(170세대) ▲84㎡(300세대) ▲124㎡(100세대)로 구성된다. 공덕A구역은 ▲39㎡(110세대) ▲45㎡(90세대) ▲59㎡(230세대) ▲84㎡(950세대) ▲114㎡(150세대)로 이뤄진다. 청파2구역과 공덕A구역의 공공임대주택 수는 각각 400세대, 300세대다.

개략적인 건축계획을 감안한 일반분양(예상) 물량은 공덕A구역은 약 400세대 정도가 나온다. 청파2구역은 현재 법적상한용적률(250%) 내에서는 일반분양을 확보하기 쉽지 않은 상황이다. 더욱이 두 후보지 모두 급경사의 구릉지형이라 단차를 쌓아 올리는 형태로 건축을 해야 하기 때문에 평지보다 공사 난이도가 높다.