갈현1구역이 학교부지 용도를 쉽사리 결정짓고 있지 못한 가운데, 지난 달 말 은평구청으로부터 건축물 해체심의 보류 결정을 받았다. 현재 40여 가구를 제외하고 조합원 이주가 완료되고 철거를 앞둔 상황이다. 갈현1구역이 봉착한 최대 난제는 현재까지 용도가 불확실한 '학교 부지'다. 인허가청이 학교부지를 체육시설로 기부채납해야 한다는 점을 알린 상황에서, 활로 찾기에 나선 조합에 정비업계 관심이 모아진다.

6일 정비업계 따르면 은평구청은 지난 달 건축전문(구조·굴토·해체) 위원회를 열어 갈현1구역이 제출한 건축물 해체 계획서를 보류시켰다. 은평구청은 강관비계(규격화된 단관을 클램프로 엮어 구조물 설치)와 가설울타리 관련 구조안정성을 재검토하고 관련 시공상세도면을 제출하라고 알렸다. 추가적으로, 미이주된 거주자 및 공가에 대한 안전관리계획 보완과 인근 도로를 고려해 펜스의 적정 높이와 간격도 재검토를 지시했다.

갈현1구역은 지난 2021년 10월 관리처분계획(안) 총회를 통과시키고, 이듬해 5월 은평구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받았다. 사업 면적은 238,966㎡로, 총 32개동 4,116세대의 아파트를 건립하는 내용이 골자다. 분양주택과 임대주택은 각각 3,496세대, 620세대다. 조합원 평균 분양가는 ▲59㎡(4.8억원) ▲74㎡(5.7억원) ▲84㎡(6.2억원) ▲99㎡(6.9억원) ▲124㎡(8.2억원) ▲149㎡(8.9억원) 등으로 정해졌다.

조합은 2017년 건축심의와 교육청 지침을 따라 학교 부지(7,752㎡)를 확보해, 이른바 '초품아(초등학교 품은 아파트)' 단지를 구상해 왔다. 하지만 서부교육지원청은 학령인구 감소와 인근에 위치한 학교 수를 감안해, 학교 용지를 해제하고 체육시설을 만들어 기부채납하는 방향을 권고했다. 조합은 공동주택 획지로 변경해 사업성을 추가 확보하고자 했지만 받아들여지지 않았다.

갈현1구역 A조합원은 "체육시설로 기부채납해야 사업 속도를 낼 수 있음을 조합도 알고 있겠지만, 일반분양 물량을 조금이라도 확보하고 싶은 마음에 쉽사리 의사결정을 내리지 못하고 있는 것으로 알고 있다"고 말했다. 이어 "입주 시 분담금 100% 납부 구조로 인해, 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 막혀 조합원들의 분담금 이주금리 부담도 높아진 터라 학교부지 용도 고민은 쉽게 결정하기 힘들 것"이라고 부연했다.

갈현1구역은 그밖에도 은현교회 보상문제와 비상대책위원회의 조합 임원 해임 총회 등도 산적해 있다. 비상대책위원회는 이달 12일(일) 서광교회에서 조합 임원 해임 총회를 개최한다. 현재 내부적으로는 조합과 비상대책위원회가 조합원들을 상대로 입장 전달에 매진하고 있는 것으로 전해진다. OS요원까지 동원됐다는 게 현장 관계자들의 중론이다.

향후 실착공에 들어가기 앞서 롯데건설과의 시공비 증액 협상도 진행해야 한다. 지난 2020년 시공사 선정을 위한 임시총회 내용에 따르면 롯데건설의 주요 공사 조건으로는 ▲평당 공사비 435만원 ▲공사비 산정 기준(2022년 11월) ▲공사기간(착공 후 36개월) ▲공사비 지급(분양불) ▲조합원 분담금 입주시 100% 납부(선납시 할인혜택 적용) 등이 꼽힌다.

실제 착공은 내년 이후가 될 것임을 감안할 때, 물가상승과 설계변경에 따른 공사비 증액이 향후 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 관리처분계획(안) 상 비례율(98.48%)은 평당 공사비 435만원 수준을 적용해서 결정됐다. 갈현1구역은 일반분양 세대가 500세대 정도라 향후 일반분양가를 상승시켜 사업비(공사비 포함) 증액분을 얼마나 상쇄시키냐에 따라 조합원 분담금이 최종 결정될 전망이다.