대우건설이 올해 상계2구역·한남2구역과 도급계약 약정 내용을 변경함에 따라, 입찰지침서와 달라진 공사 조건에 정비업계 이목이 집중된다. 공교롭게도 두 사업장 모두 관리처분계획(안)을 수립하는 단계다. 입주권을 확정짓고 비례율을 계산하는 단계인 만큼, 총 사업비에서 큰 비중을 차지하는 공사비와 각종 금융조건에 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 보통 이때, 조합원들의 분담금 수준을 어느 정도 가늠해 볼 수 있기 때문이다.

21일 정비업계 따르면 대우건설은 이달 6일(수) 한남2구역 조합과 공사도급계약을 체결했다. 작년 11월, 조합 측이 배포한 입찰지침서와 달라진 부분은 ▲공사기간(37개월→43개월) ▲공사비 지급방법(분양수입금 내 기성률→기성률) ▲사업비 대여조건(국내 최저금리 보장→최저금리 조달) 등이다. 총 공사금액을 좌우할 수 있는 조건들이 대거 변경됐다. 전반적으로 조합에 불리해졌다는 게 업계 중론이다.

공사기간이 6개월 늘어났다는 건, 조합원 입장에선 각종 대여금(이주비·사업비 등)을 빌려야 하는 기간이 길어졌음을 의미한다. 대출 이자는 기간에 비례해 누적된다. 조합은 입찰지침서에 기재한 37개월을 요구했다. 대우건설은 지층 단면도를 살펴본 결과, 암반층 비율이 높고 도심지에 위치해 있어 선별적인 발파 공법을 적용해야 한다는 이유로 최소 공사기간 43개월이 필요하다는 입장을 고수했다.

공사비는 분양대금이 입금된 범위 내에서 기성률에 따라 지급하기로 했으나, 도급계약 협의 과정에서 기성률로 변경됐다. 분양대금이 들어오지 않아도, 조합은 사업비 대출을 받아서라도 공사 진척사항에 발맞춰 비용을 지급해야 한다. 사업비 대여조건 또한 '국내'라는 단어가 빠졌다. 대신 금융기관 경쟁입찰을 통한 최저 금리 조달로 바뀌었다. 대우건설은 내년 8월 118프로젝트를 달성하지 못하게 될 경우, 물가인상을 적용하지 않고 착공기준일을 유예하겠다는 점을 약속했다. 이달 체결된 도급계약 일부 조건이 불리해진 것도 118프로젝트와 어느 정도 연관 있다는 분석이 나온다.

지난 2021년 시공권을 확보한 상계2구역 조건도 변경됐다. 평당 공사비는 472만원에서 595만원으로 약 26% 증액됐다. 공사기간은 기존 36개월에서 38개월로 2개월 늘어났다. 가장 중요한 부분인 물가변동지수(Escalation) 적용방법은 기존엔 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용키로 했지만, 이달 확정된 변경협약서에는 건설공사비지수로 바뀌었다. 물가인상 적용시기도 2024년 2월에서 올해 10월로 당겨졌다.

사업비 이자 부분도 조합원들에게 불리한 방향으로 변경됐다. 당초 대우건설은 사업비 1,200억원 한도 내에서 무이자대여금(400억원)을 제외한 유이자대여금(800억원)에 대해, 이자율 1.9% 초과하는 이자비용은 대우건설이 부담한다고 제안했다. 일례로 이자가 5%일 경우, 초과분(5%-1.9%)에 해당하는 3.1%는 건설사가 자체적으로 부담하겠다는 것이 핵심이었다.

하지만 조건이 달라졌다. 1.9%에서 4%에 해당하는 이자비용은 조합과 건설사가 절반씩 부담하고, 4%를 초과하는 이자비용은 조합이 전액 부담하게 됐다. 기본이주비의 경우, 조합원이 금융기관으로부터 대출을 받을 때 건설사가 신용공여를 제공키로 했지만, 건설사 지급보증 없이 조합원이 직접 차입하는 방향으로 변경됐다. 미분양 시 대물변제 또한, 기존에는 일반분양 가격으로 결정하기로 했으나, 감정평가 등 주변 시세를 감안해 건설사와 조합이 협의하는 방향으로 변경됐다.

상계2구역 A조합원은 "원래 내년 2월까지 물가인상이 반영되지 않는 조건이었으나, 대우건설이 올해 10월부터 적용하는 방향으로 조건을 변경해 왔다"며 "일반분양 물량이 많지 않아 사업성이 힘든 곳인데 향후 실제 착공에 들어갈 때에는 현재 합의된 공사금액보다 증액되지 않겠냐"고 아쉬움을 드러냈다. 이어 "지난 2021년과 비교할 때, 조합에 부담이 되는 공사조건이 많아졌다는 걸 조합원들도 모르지 않는다"고 말했다.

현재 대우건설은 올해 조직개편을 통해 슬림화에 나서고 있다. 당초 정비사업은 ▲강남지사(영업·관리) ▲강북지사(영업·관리) ▲중부지사(영업·관리) ▲서부지사(영업·관리) ▲남부지사(영업·관리) 등 각각 2개 부문으로 나뉘었으나, 최근 영업과 관리를 통합하는 방향으로 개편됐다. 대우건설은 KDB산업은행에서 중흥건설로 주인이 바뀌면서, 기존에 불필요하게 생겨난 자리들로 인해 비대해진 조직을 슬림화 시키고 있다는 분석이다.